金融支持房地產(chǎn)力度空前，信托行業(yè)也成為受益者。近兩日，一份由央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱《通知》)在業(yè)內(nèi)傳閱，迅速引發(fā)市場關注。雖然該通知未在官網(wǎng)正式發(fā)布，但北京商報記者從多方信源側面求證到了該文件的真實性。在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，《通知》鼓勵信托公司支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求。11月14日，多家信托公司人士在接受北京商報記者采訪時表示，政策出臺將為信托公司推進風險化解留出一定時間窗口，未來，支持高周轉、高杠桿的房地產(chǎn)信托不會再大量出現(xiàn)，政策性、改善型、功能型、價值型的業(yè)務將是未來房地產(chǎn)信托的主流。

降低房地產(chǎn)信托業(yè)務風險壓力

據(jù)了解，《通知》主要是圍繞房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、做好保交樓金融服務以及對消費者權益的保護等內(nèi)容。

在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，《通知》指出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。根據(jù)要求，自本《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

《通知》內(nèi)容以及前期推進的擴大民營企業(yè)債券融資工具等措施，旨在維持房地產(chǎn)行業(yè)的總體穩(wěn)定，有助于房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒回暖，行業(yè)供需回暖可期。一位信托公司人士表示，對于信托行業(yè)來說，監(jiān)管同樣要求信托多渠道、多角度支持房地產(chǎn)，房企融資的緩和和市場情緒的回暖將對行業(yè)風險化解起到積極推動作用。

另一位信托公司人士也持有同樣看法，他認為，相關政策將對信托業(yè)產(chǎn)生重要影響，在一定程度上可能會降低信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險壓力，特別是對未來半年內(nèi)到期的允許展期一年，為信托公司推進風險化解留出了一定時間窗口，有利于信托公司對已出險項目的風險處置，政策鼓勵金融機構加大對房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持，鼓勵通過多種手段化解存續(xù)項目風險，客觀上可以提升信托公司存量風險項目處置效率。

百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運博在接受北京商報記者采訪時表示，目前，信托行業(yè)穩(wěn)步推進業(yè)務轉型，房地產(chǎn)信托的規(guī)模、占比均已有所下降。此次《通知》支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，預計部分房地產(chǎn)企業(yè)流動性緊張的局面將得到一定程度的緩解，也將有助于存量房地產(chǎn)信托項目的穩(wěn)健運行。

改善型、功能型業(yè)務將成房地產(chǎn)信托主流

近年來，在房地產(chǎn)信托違約風險頻發(fā)的背景下，有關部門加大了對房地產(chǎn)信托業(yè)務的嚴監(jiān)管力度。例如，設置房企融資“三道紅線”，剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%，要求凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務增長。

在現(xiàn)行監(jiān)管政策導向下，房地產(chǎn)信托的規(guī)模近期一直處于下降態(tài)勢中，來自中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年一季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.57萬億元，同比下降27.71%，環(huán)比下降10.85%，占比為10.64%，而截至二季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模占比進一步下降至9.53%。

為保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，《通知》鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構加快業(yè)務轉型，在嚴格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設等提供金融支持。

有市場觀點認為，在監(jiān)管的支持下，房地產(chǎn)信托業(yè)務可能會有所“復蘇”。不過在采訪過程中，信托公司人士對此看法大多持保留態(tài)度。

一位信托公司人士直言，在政策支持下，房地產(chǎn)信托業(yè)務可能會有所“復蘇”，但不會回到原來的水平。這種“復蘇”將會在“房住不炒”的前提下，體現(xiàn)在規(guī)模可能會緩慢增長，但房地產(chǎn)信托業(yè)務占比仍將保持較低的水平，支持高周轉、高杠桿的房地產(chǎn)信托不會再大量出現(xiàn)，政策性、改善型、功能型、價值型的業(yè)務將是未來房地產(chǎn)信托的主流。

正如金樂函數(shù)分析師廖鶴凱所言，《通知》對信托行業(yè)涉及較多房地產(chǎn)業(yè)務的機構來說是重要的緩釋措施，有效地緩解了未來房地產(chǎn)相關業(yè)務的經(jīng)營壓力和合規(guī)壓力，增加了相關業(yè)務的騰挪空間。信托行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務有望以此為新的起點恢復房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模，成為信托業(yè)中長期業(yè)務支撐之一。

廖鶴凱進一步指出，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，相當于部分放寬了之前信托等資管產(chǎn)品房地產(chǎn)領域業(yè)務的限制，為房地產(chǎn)企業(yè)保交樓、優(yōu)質房企維持正常經(jīng)營提供了新的融資渠道，也給信托公司化解存量風險，獲取新的業(yè)務機會拓寬了道路。

“信托行業(yè)推動業(yè)務轉型的大方向不會發(fā)生變化，未來信托行業(yè)將進一步加大對實體經(jīng)濟的支持力度。”在謝運博看來，同時加強標品信托的業(yè)務布局、探索各類創(chuàng)新業(yè)務模式。預計房地產(chǎn)信托業(yè)務將保持平穩(wěn)。信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務仍應滿足各類監(jiān)管要求，且應做好風險防控。(記者 宋亦桐)

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