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11月28日，“證監(jiān)會(huì)發(fā)布”消息，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為：

1、從信貸、債券、股權(quán)“三支箭”的政策組合，全方位支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資，這是新時(shí)期利用融資全渠道、主渠道，全面疏解民企融資困境，并將各種融資渠道分散風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)現(xiàn)價(jià)值、提高企業(yè)治理的優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，實(shí)現(xiàn)政策組合拳效應(yīng)，從而全面落實(shí)支持民企的兩個(gè)“不動(dòng)搖”。

2、在金融街(000402)論壇上，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)表態(tài)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，支持涉房企業(yè)在資本市場(chǎng)上融資，已經(jīng)給今天的“兩個(gè)恢復(fù)”（恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資）打了伏筆。

3、前面兩支箭，信貸和債券，面對(duì)的融資主體、融資規(guī)模是有限的，而且在信貸投放、債券發(fā)行方面，需要開(kāi)發(fā)商提供合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保。出于對(duì)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，市場(chǎng)預(yù)期的謹(jǐn)慎，加上合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保不足，前面兩支箭發(fā)出的效果如何，業(yè)內(nèi)很多人并不是很樂(lè)觀。

4、資本市場(chǎng)“兩個(gè)恢復(fù)”則完全不同。一方面，資本市場(chǎng)上投資者分散、不同投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷不同，對(duì)特點(diǎn)項(xiàng)目和企業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力不同。對(duì)有的投資者來(lái)說(shuō)，或許認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，或許認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格很低廉，可以入市了。所以，就可以依據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)分散、價(jià)格發(fā)現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)，最大程度擴(kuò)張融資能力。

5、資本市場(chǎng)融資啟動(dòng)，多了一個(gè)很重要的渠道，聯(lián)同第一、第二支箭一起，能夠形成資金利好的疊加效應(yīng)，從而提振貸款金融機(jī)構(gòu)、債券承購(gòu)人的積極性，提高這兩支箭發(fā)出的效果落地。比如，資本市場(chǎng)并購(gòu)重組啟動(dòng)了，預(yù)計(jì)銀行信托等配套融資啟動(dòng)的難度就小了，畢竟股權(quán)資金進(jìn)來(lái)了，未來(lái)清債時(shí)是劣后的

6、當(dāng)然，此次資本市場(chǎng)融資開(kāi)閘，從“兩個(gè)恢復(fù)”的內(nèi)容來(lái)看，導(dǎo)向意義非常明確，或者是重組地產(chǎn)上市公司、推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)處置（購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)），或者保交樓。前者是為了推進(jìn)已經(jīng)爆發(fā)的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)軟著陸，推進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，打造地產(chǎn)新的運(yùn)營(yíng)模式；后者是為了保民生。因此，資本市場(chǎng)融資開(kāi)閘，并沒(méi)有違背直接融資服務(wù)民生、服務(wù)實(shí)體的宗旨。

7、地產(chǎn)上市公司大面積違約、甚至陷入破產(chǎn)重組境地，涉及到的金融投資機(jī)構(gòu)、投資者、地產(chǎn)在建項(xiàng)目、上下游建筑企業(yè)、施工單位，供應(yīng)商非常多。不管是出于保增長(zhǎng)、保穩(wěn)定，不要大起大落，還是守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，還是保民生，保就業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)有序釋放、平穩(wěn)著陸的訴求很高。開(kāi)啟資本市場(chǎng)融資，包括并購(gòu)重組、再融資等等，都是非常有意義的，及時(shí)的。

8、而且，用所為有所不為，恢復(fù)并購(gòu)重組，對(duì)象限定很?chē)?yán)格；恢復(fù)上市房企再融資，只是允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，而不是IPO，而且募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括“保交樓、保民生”相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目、保租房和拆遷安置項(xiàng)目。目前，由于市場(chǎng)低迷導(dǎo)致這類(lèi)項(xiàng)目也難以推進(jìn)下去。

9、REITs發(fā)行將全面提速。此前，REITs呼聲很高，但由于對(duì)底層資產(chǎn)的質(zhì)地要求很高，收益率要求也高，導(dǎo)致只有三支落地。此次提出，推動(dòng)保租賃房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。意味著在REITs發(fā)行門(mén)檻、條件等方面，會(huì)有政策創(chuàng)新和優(yōu)化。資本市場(chǎng)融資開(kāi)閘，如果不能夠惠及到保租房，其意義就大折扣了。

除了為保租房融資，更重要的信號(hào)是，盤(pán)活存量資產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商、銀行資金的沉淀，導(dǎo)致資金投入產(chǎn)出不匹配，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出。REITs啟動(dòng)了，也是分散風(fēng)險(xiǎn)、收回投資的一種方式。另外，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，事實(shí)上是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，打造地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面。

關(guān)鍵詞： 政策組合 資本市場(chǎng)