本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：羅韜 鄒文榕

在上海，如果你要接待一個(gè)第一次來滬的外地朋友，帶他領(lǐng)略上海的歷史文化和現(xiàn)代生活方式，新天地，幾乎是所有人的第一選擇。

這座已經(jīng)有著20余年歷史的文化和社交目的地，位于上海核心的黃浦區(qū)，誕生于本世紀(jì)初。期間，經(jīng)歷了多輪的空間內(nèi)容升級(jí)，依舊歷久彌新。

(資料圖片)

持續(xù)的迭代和更新，讓新天地的故事并沒有畫上句號(hào)。無論是在上海，還是在武漢、重慶、佛山，“新天地”與城市發(fā)展的故事一直在延續(xù)，并沒有結(jié)束。瑞安集團(tuán)希望打造的，是卓越可持續(xù)城市社區(qū)，或者可以理解為，還在不斷生長的共創(chuàng)社區(qū)。

“商業(yè)建筑本身需要讀懂這個(gè)城市，尊重這個(gè)城市，繼而不斷演變，這不僅能獲得商業(yè)價(jià)值，更可以獲得社會(huì)價(jià)值?！?1月一個(gè)下著雨的上午，瑞安新天地行政總裁張斌在位于瑞安廣場的辦公樓里，接受了時(shí)代財(cái)經(jīng)的獨(dú)家專訪。

唯一的新天地

1996年12月 瑞安集團(tuán)與上海市盧灣區(qū)政府簽訂開發(fā)意向書，獲得太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，第一期工程為“上海新天地”，遵循修舊如舊、保留特色、突顯歷史的改造主線，最終將這片濃縮了上海石庫門歷史的舊區(qū)，打造成為以石庫門弄堂風(fēng)情為主題的時(shí)尚地標(biāo)。

2016年，該項(xiàng)目亦被《福布斯》評(píng)選為全球20大文化地標(biāo)。無論何時(shí)走進(jìn)新天地，這里幾乎都門庭若市。

時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，作為上海地標(biāo)之一的上海新天地，客群組合頗有特色——分別來自周邊辦公和居住人群；上海城市的客群；國際客群。

“新天地的GAGR（企業(yè)營業(yè)利潤增長率）年均復(fù)合增長率在20年里基本沒有低于過5%，一些年份甚至是雙位數(shù)增長?！睆埍蟾嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng)。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，GAGR的增長，反映了企業(yè)較好的運(yùn)營資產(chǎn)能力，這個(gè)指標(biāo)的增長，通常也會(huì)對(duì)應(yīng)到項(xiàng)目資產(chǎn)的整體估值。

可持續(xù)的增長背后，來自該項(xiàng)目的不斷迭代和更新，將社區(qū)看成一個(gè)生命體，逐步生長。上海新天地的定位，在過去的20年里，經(jīng)歷了兩次變化。

早期，新天地定位是復(fù)合功能的Live-Work-Play-Learn社區(qū)（瑞安社區(qū)1.0），更多的是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)屬性目的地，這也是中國商業(yè)地產(chǎn)早期的傳統(tǒng)定位，把不同生活方式在一個(gè)社區(qū)里面呈現(xiàn)出來，讓生活方式依托于周邊的商業(yè)。

隨著時(shí)代發(fā)展和電商的沖擊，客戶的購物模式開始發(fā)生變化。新天地也逐漸將定位變成了以社交和文化為導(dǎo)向的“生活方式目的地”社區(qū)(瑞安社區(qū)2.0)。在這個(gè)階段，更多強(qiáng)調(diào)線下的體驗(yàn)，客戶來到新天地，感受更多的是放松、社交。

“只有人感到舒適，才會(huì)有消費(fèi)的欲望?！睆埍笳f。

而可持續(xù)的生命社區(qū)，應(yīng)該是沒有邊界的。所謂沒有邊界，應(yīng)該是既沒有物理邊界，也沒有心理邊界。物理邊界的打破，是上海新天地整個(gè)項(xiàng)目都與城市融為一體，無論是街區(qū)式商業(yè)，還是周邊的寫字樓、住宅，都匹配了整個(gè)城市的調(diào)性。而心理的邊界，則需要瑞安聯(lián)動(dòng)更多群體，一起共創(chuàng)，繼而打造這個(gè)社區(qū)。

因此，新天地正逐步發(fā)展成為瑞安社區(qū)3.0，即以人為本，融合線下和線上的體驗(yàn)與內(nèi)容，多主體共同參與的共創(chuàng)社區(qū)。

這樣的社區(qū)，應(yīng)該既是生活場所，也是發(fā)展場景，更是生態(tài)系統(tǒng)。社區(qū)是城市、個(gè)人、商業(yè)合作者、員工共同協(xié)作，為實(shí)現(xiàn)美好生活和共同發(fā)展所創(chuàng)造的整合平臺(tái)。這將是觸發(fā)和深化社群互動(dòng)的物理空間，是融合共同地域觀和人地精神紐帶的社會(huì)空間，是創(chuàng)造、社區(qū)精神的文化空間。

上海新天地

“這里將成為城市的舞臺(tái)，我們也將邀請(qǐng)更多人參與表演?！睆埍笳f。

為了打造更多的文化內(nèi)核，瑞安也邀請(qǐng)了諸多藝術(shù)家參與到這個(gè)社區(qū)的共創(chuàng)中來。

今年8月，新天地與獨(dú)立藝術(shù)機(jī)構(gòu)UCCA（尤倫斯當(dāng)代藝術(shù)中心）合作，打造“燃冉”青年藝術(shù)家孵化計(jì)劃。希望通過三年合作，為青年藝術(shù)家建構(gòu)一個(gè)容納探索與創(chuàng)新的開放場域，開辟以上海大新天地區(qū)域?yàn)樽髌烦尸F(xiàn)舞臺(tái)的藝術(shù)實(shí)驗(yàn)場，持續(xù)為中國青年藝術(shù)家群體提供廣闊的創(chuàng)意展示平臺(tái)、開放的實(shí)驗(yàn)空間與自由的創(chuàng)作環(huán)境，同時(shí)為其提供跨界探索的多元可能性。

上海新天地的成功，是否有可復(fù)制性？如果沒有可復(fù)制性，怎么去把瑞安的商業(yè)故事說給資本市場聽？

“瑞安的每一個(gè)產(chǎn)品本身是不可以復(fù)制的，但是產(chǎn)品理念確可以復(fù)制?！泵鎸?duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)疑問，張斌解釋說。

“我們的定位就是做城市最有影響力的那一部分產(chǎn)品，那么這樣的項(xiàng)目本身就是稀缺的，本身就應(yīng)該與這個(gè)城市的文化融合，這樣的項(xiàng)目才生命力。但是我們的產(chǎn)品理念是一致的，這個(gè)理念是可以復(fù)制?！?/p>

在武漢漢口中心城區(qū)永清地塊，定名為“武漢天地”的大社區(qū)，亦是瑞安集團(tuán)將上海新天地模式和理念復(fù)制之后，打造成為的集住宅、辦公樓、零售、餐飲、娛樂等多功能設(shè)施的市中心綜合發(fā)展項(xiàng)目。

“項(xiàng)目開始建造前，我們用了3個(gè)月時(shí)間在武漢調(diào)研?？戳撕芏喈?dāng)?shù)氐睦戏孔?，與武漢當(dāng)?shù)氐奈幕芯吭簩?duì)話，并體驗(yàn)了武漢年輕人的生活方式，希望可以找出最能代表武漢的城市符號(hào)?！睆埍蟾嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng)。

在3個(gè)月的調(diào)研走訪中，張斌一直在尋找屬于武漢的特色。如果說上海的城市歷史記憶可以用石庫門定義，重慶的城市歷史記憶可以用吊腳樓定義，那么武漢呢？

“我們?cè)谝淮伍_會(huì)的時(shí)候，總結(jié)出來發(fā)現(xiàn)原來武漢這個(gè)城市最大的特色就是包容。”張斌告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

在中國，只有兩個(gè)城市前面可以加一個(gè)“大”字，分別是大上海、大武漢。

武漢這座位于中國中部的城市，九省通衢，吸納了海派文化和中國文化，有著極大的包容性，而用物理空間來定義這樣的包容，則成為張斌和他的團(tuán)隊(duì)的命題。

武漢天地

張斌和他的團(tuán)隊(duì)做了一次大膽的嘗試。

“我們改變了自己固有的風(fēng)格，也沒有照搬上海新天地的模式，你可以看到在最終呈現(xiàn)的武漢天地里面一共有12處建筑，但沒有兩組建筑采用了同樣的設(shè)計(jì)元素，所有元素都是完全打開的?！睆埍笙驎r(shí)代財(cái)經(jīng)介紹。

在復(fù)制與不可復(fù)制之中，瑞安集團(tuán)正在走出自己獨(dú)特的商業(yè)路線。

可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)

在張斌看來，這樣的商業(yè)路線是可持續(xù)發(fā)展的，兼具了社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

時(shí)代財(cái)經(jīng)亦與多家業(yè)內(nèi)公司交流，瑞安集團(tuán)除了新天地模式被同行對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)外，其ESG亦是同行領(lǐng)先水平。根據(jù)國際機(jī)構(gòu)MSCI的ESG評(píng)級(jí)，瑞安房地產(chǎn)獲評(píng)A級(jí)。

“大概從1997年開始，瑞安就已經(jīng)把可持續(xù)變成公司文化的基因，公司每個(gè)員工也一直從這個(gè)基因的角度去改善企業(yè)的經(jīng)營方式?！睆埍蟾嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng)。

在現(xiàn)場的采訪中，時(shí)代財(cái)經(jīng)也發(fā)現(xiàn)這家公司與諸多傳統(tǒng)的房企不同之處：所有的會(huì)客都是用玻璃水杯，而沒有任何一次性水杯；公司一直倡導(dǎo)無紙化辦公，即便是采訪提綱，張斌也并未要求打印，而是自己在電腦上查看。

今年11月，瑞安集團(tuán)與LEED 綠色建筑計(jì)劃的創(chuàng)立機(jī)構(gòu)美國綠色建筑委員會(huì)（U.S Green Building Council，下稱“USGBC”），在上海瑞安廣場簽署了國內(nèi)首個(gè)辦公樓深綠租賃合同，約定將在辦公租區(qū)單元能耗方向展開合作。

只要租戶通過減少對(duì)空調(diào)的使用達(dá)到了降低能耗的目標(biāo)，瑞安就會(huì)給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。

經(jīng)瑞安測算，若通過辦公深綠租賃的方式能夠帶動(dòng)上海的甲級(jí)辦公樓租戶與業(yè)主一起攜手降低 10% 的空調(diào)能耗，等于節(jié)省了超過20,000個(gè)中國家庭的年碳排放量。

據(jù)此前瑞安新天地的一份招股書顯示，截至2021年6月30日，瑞安新天地物業(yè)總建筑面積為200.52萬平方米，其中52.7%位于上海。總建筑面積約83%或170萬平方米已取得外部可持續(xù)發(fā)展及/或綠色認(rèn)證。

“這是我們的一小步，希望可以給社區(qū)更多的反饋和可持續(xù)的影響，如果將來這個(gè)深綠的可持續(xù)創(chuàng)新方案能更大范圍的推廣和落地，可以預(yù)見產(chǎn)生更多能量和正面激勵(lì)?！睆埍笳f。

實(shí)際上，瑞安在十多年前，就去地產(chǎn)化，將自己定位為可持續(xù)的城市方案提供者，并扮演了四個(gè)角色。第一，是產(chǎn)業(yè)生態(tài)的培育者，承載有活力的、可持續(xù)的商業(yè)行為和產(chǎn)業(yè)形態(tài)。第二，是資本角色，避免一些項(xiàng)目需要在短期內(nèi)做一些處置（更多需長期自持），能夠?qū)崿F(xiàn)長期的價(jià)值。第三，是無界空間經(jīng)營者，讓旗下每一個(gè)項(xiàng)目與城市無界融合。第四，是活力空間創(chuàng)造者，在這個(gè)空間，讓人充滿活力、創(chuàng)意和想象。

商業(yè)路線有了社會(huì)價(jià)值，如何去保證商業(yè)價(jià)值？

實(shí)際上，由于瑞安的差異化商業(yè)運(yùn)營模式，項(xiàng)目獲取多數(shù)來自地方政府合作勾地。加之瑞安的運(yùn)營能力，將帶來項(xiàng)目資產(chǎn)估值提高和租金回報(bào)提高的雙向收益。

在瑞安的價(jià)值觀里，更多的是希望找到與瑞安有著共同價(jià)值理念的城市和土地，去完成一個(gè)又一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，甚至讓項(xiàng)目可以不停生長。

這一點(diǎn)，亦是瑞安獨(dú)特商業(yè)路線帶來的商業(yè)價(jià)值。與各類合作方之間互相認(rèn)可價(jià)值觀，讓瑞安的社區(qū)在物理的空間上也在不斷延申。

“城市的發(fā)展不會(huì)停下來，人類的經(jīng)營活動(dòng)不會(huì)停下來，我們需要長期的視角和好的產(chǎn)品來看待這里面的發(fā)展機(jī)會(huì)?！睆埍笳f。

穿越周期的企業(yè)

過去幾年，中國房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)之時(shí)，瑞安這樣的“慢周轉(zhuǎn)”模式，一度頗受質(zhì)疑。較低的周轉(zhuǎn)，不僅占用資金，也會(huì)損失一定的規(guī)模和利潤。不過，正是這樣有著長期主義基因的公司，面對(duì)中國房地產(chǎn)市場的劇烈波動(dòng)，才有了可以穿越周期的能力，并可以逆周期獲取項(xiàng)目。

張斌很喜歡讀一本書，叫《百歲人生》。他認(rèn)為，無論是個(gè)人還是企業(yè)，都需要有長期經(jīng)營的思路。這樣的經(jīng)營觀和商業(yè)路線，才可以在經(jīng)濟(jì)調(diào)整的周期中，獲得機(jī)會(huì)。

這本由倫敦商學(xué)院管理學(xué)教授琳達(dá)·格拉頓著作的書中提到， “如果我們相信人生漫長，以此作為行動(dòng)指南，那么我們就能建造宏偉的教堂；如果我們以財(cái)務(wù)年度為單位來設(shè)定計(jì)劃，那么我們只能建起丑陋的商場?！?/p>

“中國建筑平均壽命35年，倫敦建筑平均壽命120年，巴黎建筑平均壽命105年。未來還會(huì)有很多老的建筑出現(xiàn)，怎么去幫助這些建筑煥發(fā)生機(jī)，并重新展現(xiàn)歷史的底蘊(yùn)和現(xiàn)代的美感，也是我們的重點(diǎn)之一。”張斌說。

亦如上海新天地，建造之初，就修繕了許多上世紀(jì)20年代的房子。歷經(jīng)百年的建筑，既是城市文化的代表，也是瑞安商業(yè)路線的價(jià)值。

新天地的故事，還在繼續(xù)。

在張斌的設(shè)想中，未來可能還會(huì)有更多城市和土地，去與瑞安集團(tuán)發(fā)生鏈接。每一個(gè)生長的社區(qū)，既給公司帶來了長期的商業(yè)收益，亦給城市帶來了文化延續(xù)的社會(huì)收益。

他正在期待，下一個(gè)更大的新天地。

關(guān)鍵詞： 可持續(xù)發(fā)展