本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

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李嘉誠的“地段論”在廣州商圈2022年的運營表現(xiàn)中再次被驗證。

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戴德梁行1月12日發(fā)布的《2022年廣州房地產(chǎn)市場回顧及展望報告》顯示，受疫情影響，2022年的廣州零售市場承壓，核心商圈和非核心商圈在租金、空置率方面出現(xiàn)明顯分化。

總體而言，2022年，廣州新增優(yōu)質(zhì)購物中心36萬平方米，推動全市總存量突破500萬平方米。其中，非核心商圈的租金水平出現(xiàn)較大降幅，空置率則有明顯上漲。如白云商圈租金下降5.0%、空置率上升了2.6個百分點；番禺商圈租金下降0.9%，空置率上升4.2個百分點。

核心商圈租金則保持溫和上漲，體育中心和珠江新城租金漲幅均超過5%；雖然空置率也有一定上升，但核心商圈仍是品牌選址的首要選擇。2022年內(nèi)，超過45%的新開及即將開業(yè)店鋪落址核心商圈，其中超半數(shù)位于體育中心商圈。全市平均租金水平較去年同期微升0.6%至每月每平方米746.1元。

2022年，體育中心商圈的租金表現(xiàn)亮眼。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年第四季度，體育中心商圈平均租金為1798.8元/平方米/月，而其他區(qū)域商圈租金均在千元以下。不僅在廣州，自疫情發(fā)生至今，體育中心商圈的租金漲幅在亞太地區(qū)都保持領(lǐng)先，零售租金已超疫情前15%。

戴德梁行研究部高級經(jīng)理汪驪珠分析稱：“近三年來，該商圈內(nèi)近7成的項目對品牌及業(yè)態(tài)布局進行過較大調(diào)整，如引入潮流品牌、國際奢侈品牌，把經(jīng)營效果不佳的區(qū)域拆分成更小面積的鋪位等，這些舉措也助力了租金水平的提升?！?/p>

對于城市而言，消費實力是經(jīng)濟實力的“晴雨表”。2021年7月，廣州市開展國際消費中心城市建設(shè)，單個商圈“一枝獨秀”的格局或?qū)⒏淖?。戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事溫苑雯表示，廣州已在重塑商圈體系，由單核向多核、多元場景化發(fā)展，“廣州塔-琶洲”和“金融城-黃埔灣”等熱點片區(qū)均將納入世界級地標商圈。

與零售市場一樣，寫字樓市場租金及空置率也雙雙承壓。2022年，廣州甲級寫字樓全年新增供應(yīng)約為41.7萬平方米，供應(yīng)量與去年基本持平。其中超過八成的新項目位于琶洲商務(wù)區(qū)，市場規(guī)模突破600萬平方米。過去一年里，廣州甲級寫字樓市場需求明顯下降，全年凈吸納量為負值。而過去10年內(nèi)，廣州甲級寫字樓平均凈吸納量為32.1萬平方米。與此同時，空置率同比上升6.4個百分點至14.0%。租金也逐季度下降，四季度全市平均租金為每月每平方米166.5元，同比下降超過5%。而專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT及金融業(yè)仍然作為三大主力引領(lǐng)市場成交，全年貢獻了近七成的成交面積。

戴德梁行廣州總經(jīng)理羅進良稱，主要原因是新增物業(yè)入市、部分企業(yè)受疫情影響縮減辦公面積甚至退租等。“2023年各行各業(yè)會回歸正常，我們對2023年的市場持樂觀態(tài)度。具體來看，一季度可能仍是恢復期，二季度會有明顯回暖，屆時寫字樓的活躍度也會有比較明顯的增長，但預(yù)計二季度的競爭也會很激烈，部分物業(yè)業(yè)主為吸引優(yōu)質(zhì)客戶，租金可能仍會下調(diào)?！?/p>

戴德梁行預(yù)計，2023年企業(yè)承租辦公物業(yè)時將有更多選擇，除了體育中心、珠江新城的存量寫字樓，琶洲、金融城都會將有新增供應(yīng)?！皬V州2023年寫字樓市場將會呈現(xiàn)多元化局面，不同區(qū)域、不同檔次的寫字樓供租戶選擇，對企業(yè)來說是一個難得的機會。尤其是有足夠體量、相當品牌知名度的企業(yè)，2023年選址時的溢價能力會有所增加，可借機鎖定比較長期的租約、比較劃算的租金水平。”羅進良續(xù)指。

值得注意的是，琶洲新增寫字樓多為總部大樓。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商、運營商之外，國美、小米、維品會等各行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)成為廣州寫字樓市場新的供應(yīng)主體。羅進良對時代財經(jīng)稱，相比大眾化、標準化的傳統(tǒng)寫字樓，總部型物業(yè)硬件配置會進一步提高，前期建設(shè)投入一般高出20%-30%，且會有更多元化、個性化、智能化的配置，如圖書館、游泳池、智能派送機器人、空調(diào)加裝系統(tǒng)以提高新風量等。

疫情也影響著商辦物業(yè)的出售。2022年全年，廣州商業(yè)房地產(chǎn)大宗交易共錄得19宗成交，成交總額為199億元，成交總額同比下降約14.7%，較近6年平均成交額（約211億元）也略低。其中，一季度成交額超過90億元，均是2021年已敲定的交易；后三個季度近110億元的成交額中，約有30億元是因以物抵債而發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，主動交易僅約80億元。

從資金來源看，僅有一宗交易來自于外資投資者，95%的交易額由內(nèi)資買家完成。戴德梁行預(yù)期，后疫情時代地產(chǎn)行業(yè)增長性顯著，預(yù)計2023年自用買家將持續(xù)發(fā)力，外資買家有望回歸。

關(guān)鍵詞： 體育中心