隨著城市可用土地空間逐漸減少，土地成本持續(xù)攀升，原有工業(yè)用地土地收益率不斷下降等問題逐步浮現(xiàn)，工業(yè)上樓這一概念頻繁被提起。工業(yè)上樓也被稱為“摩天工廠”、“空中廠房”，是提升工業(yè)用地空間，夯實先進制造業(yè)根基的重要舉措。那么，對于這些“摩天工廠”，各地應(yīng)如何做優(yōu)工業(yè)上樓？

“人城產(chǎn)”深度融合

一般來說，工業(yè)上樓是讓企業(yè)在高層樓房中進行工業(yè)生產(chǎn)的新型產(chǎn)業(yè)空間模式，在不改變工業(yè)用地性質(zhì)的前提下，提升樓宇的容積率。不過，工業(yè)上樓絕不是樓下搬到樓上那么簡單，其中自有著許多“巧思”。記者在深圳幾個工業(yè)上樓項目發(fā)現(xiàn)，工業(yè)上樓園區(qū)看上去更像城市綜合體，這些園區(qū)在承載研發(fā)生產(chǎn)之外，還具有寫字樓辦公的功能。位于深圳寶安區(qū)的大族激光全球智造中心，記者看到整個園區(qū)并不如一般印象中的“工廠”，而更像是充滿綠色的立體空間。

【資料圖】

那么，工業(yè)上樓到底怎么“上”？

在大族激光全球智造中心廠區(qū)一樓，記者看到許多重量十足的大型設(shè)備，許多中小型機器設(shè)備通過專業(yè)貨梯進行搬運，這些專業(yè)貨梯的承載量高達5噸，從而實現(xiàn)了生產(chǎn)設(shè)備和產(chǎn)品“一鍵上下樓”、“全維度交互傳送”，而且每棟工業(yè)及辦公樓房都配有兩到三部專業(yè)貨梯。

在二三樓的生產(chǎn)車間，主要放置一些中小型生產(chǎn)設(shè)備，由于重量較輕，更適合在高層區(qū)進行生產(chǎn)，而且這樣也便于邀請客戶上門，同樓層的研發(fā)和工藝能夠第一時間到達設(shè)備現(xiàn)場，與客戶進行面對面溝通，減少研發(fā)周期。在七樓辦公區(qū)域，員工也只需按一下電梯按鈕即可直達生產(chǎn)區(qū)域，而這里的裝修風格也與一般的寫字樓有所不同，帶有更濃郁的“工業(yè)風”，整個園區(qū)也更像一個生活生產(chǎn)一體的園區(qū)，園區(qū)還配備宿舍、食堂、商業(yè)、會議、多功能廳等設(shè)施。

大族激光相關(guān)負責人也表示，得益于工業(yè)上樓模式，不僅推動了公司技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)能提檔升級和產(chǎn)品提質(zhì)增效，還進一步促進了實現(xiàn) “人城產(chǎn)”的深度融合。

動態(tài)調(diào)整

最近一段時間以來，深圳的工業(yè)上樓步伐正在加速。3月6日，深圳今年全市首個“工業(yè)上樓”新項目——寶安燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園開工，建成后將提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間36萬平方米，包括26.5萬平方米高品質(zhì)低租金的生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)空間。3月10日，深圳全市首個平方公里級“工改工”城市更新項目、工業(yè)上樓試點園區(qū)——新橋東先進制造產(chǎn)業(yè)園一期A項目提前1個月順利封頂。3月底，全國首個百米裝配式“摩天工廠”——坪山新能源汽車產(chǎn)業(yè)園一期項目將竣工。

此前，深圳還舉行了“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬平方米工業(yè)上樓廠房空間項目招商大會。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前深圳各區(qū)共有近72個工業(yè)上樓項目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬平方米。其中，大部分項目在20大先進制造業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)。

值得一提的是，深圳工業(yè)類物業(yè)也一直是投資市場關(guān)注熱點。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，去年上半年，深圳工業(yè)類物業(yè)交易額就首次超越辦公類物業(yè)，占上半年大宗交易物業(yè)類別的50%以上。有業(yè)內(nèi)人士表示，深圳工業(yè)物業(yè)投資市場明顯增長且呈現(xiàn)工業(yè)上樓趨勢，企業(yè)在深圳購置工業(yè)物業(yè)主要目的包括設(shè)立大灣區(qū)研發(fā)中心、設(shè)立國際對外窗口和打造硬件中心輻射灣區(qū)。

除了深圳，國內(nèi)多個城市都在發(fā)力工業(yè)上樓。以粵港澳大灣區(qū)為例，同樣以制造業(yè)著稱的東莞提出5年打造5000萬平方米低成本高品質(zhì)快供給產(chǎn)業(yè)空間。

不過，有熟悉工業(yè)廠房市場的投資人士告訴記者，工業(yè)上樓不是廠房堆疊，把生產(chǎn)線搬上樓那么簡單，而是一套科學系統(tǒng)的工程，由于市場上多數(shù)開發(fā)主體了解不深，開發(fā)運營“試錯”成本也會很高。

合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇表示，低成本高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間將促進產(chǎn)業(yè)保育提升及招商引資。目前，深圳工改工項目面臨“監(jiān)管升級，銷售難度大、拿地成本趨高、盈利模式少，運營經(jīng)濟賬難平”等問題，項目推動緩慢，工業(yè)上樓有助于盤活部分工改工城市更新項目，推進一批工業(yè)上樓土地整備項目。對于目前深圳工業(yè)上樓的投資市場前景，羅宇認為，工業(yè)上樓項目能跑贏通脹但要做“時間的朋友”，項目必須匹配中長期低成本資金。此外，工業(yè)上樓項目租金限制經(jīng)營回報率，分子能否做大，分母怎么做小是值得關(guān)注的問題，例如分子做大靠運營創(chuàng)新盈利模式（產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資實現(xiàn)第二第三增長曲線），分母做小必須嚴控成本管理。

世聯(lián)行首席工改顧問董極認為，“基于過去的經(jīng)驗和現(xiàn)在的政策，我們嘗試想象一下未來工業(yè)上樓可能出現(xiàn)的情況：首先，工業(yè)上樓按照現(xiàn)有規(guī)劃目標順利實施，供求關(guān)系平衡，那么將來會呈現(xiàn)在國有企業(yè)主導下各個主體專業(yè)化分工的局面，政府為業(yè)主方，開發(fā)企業(yè)為代建方，民營企業(yè)為專業(yè)園區(qū)運營公司，深圳憑借成本優(yōu)勢以虹吸效應(yīng)吸引周邊城市優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)制造企業(yè)入駐；如果工業(yè)上樓市場供出現(xiàn)過于求，工業(yè)上樓推行過程中按既定目標規(guī)劃供應(yīng)導致供過于求或超前供應(yīng)，因市場消化動力不足，或造成空間空置和資源浪費。所以，動態(tài)調(diào)整是最理想的狀態(tài)。工業(yè)上樓政策推行過程中，根據(jù)市場需求調(diào)整供應(yīng)計劃，循序漸進規(guī)劃空間指標，讓土地資源得到有效利用，但這需要極強的前瞻預判能力支撐?！?/p>

校對：姚遠

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