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【環(huán)球新要聞】到底有沒有完美的地產(chǎn)模式?

斑馬消費 楊柘

經(jīng)過近半年時間的筑底,房地產(chǎn)市場的復蘇已經(jīng)不可阻擋。


【資料圖】

歷經(jīng)深度調(diào)整之后,沒有任何一個產(chǎn)業(yè)會以原來的方式歸來。當?shù)禺a(chǎn)新周期來臨,我們不得不思考,中國房地產(chǎn)行業(yè)往哪里走?什么樣的商業(yè)模式更適合?到底有沒有完美的地產(chǎn)模式?

此前,在市場調(diào)整期中超然物外的港資房企們,發(fā)揮其逆周期布局的特點,大肆抄底,引發(fā)了市場的強烈共鳴。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場的雛形,借鑒自早期的港資地產(chǎn)模式。現(xiàn)在,進化成熟的港資地產(chǎn)新模式,又給行業(yè)指出了一條新路徑。

房地產(chǎn)的香港模式,物業(yè)開發(fā)+商業(yè)運營相結(jié)合,住宅和商業(yè)地產(chǎn)互相加持,在控制杠桿率的基礎(chǔ)上,可以兼顧公司的高水平盈利。

就這一點而言,已經(jīng)有華潤置地、龍湖集團、萬達等幾家明星房企,借鑒并改良了港資地產(chǎn)模式,在“收益、風險、增長”這個看似不可能的三角關(guān)系中,盡可能維持了平衡。

房地產(chǎn)的香港模式

剛剛過去的這一輪房地產(chǎn)逆周期,“爆雷潮”蔓延,僅2022年就新增違約主體28家,其中不乏一些曾經(jīng)的頭部房企。

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的人很快發(fā)現(xiàn),這數(shù)十家“出險房企”,幾乎沒有一家港資地產(chǎn)商。原因很簡單,港資地產(chǎn)巨頭們,長期維持低杠桿運行。

“三道紅線”的要求推出后,多家頭部房企沒有滿足“剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1”的要求而被警示。

對比之下,港資地產(chǎn)巨頭們的負債率,低到令人吃驚。前幾年,它們整體資產(chǎn)負債率在30%左右、凈負債率20%上下、現(xiàn)金短債比超過5。

如此健康的財務表現(xiàn),它們是如何做到的?其根源在于商業(yè)模式的選擇。與內(nèi)地房企以住宅開發(fā)為主不同,港資地產(chǎn)商們信奉物業(yè)開發(fā)+商業(yè)運營的“黃金組合”。

新鴻基旗下的國金中心,成為多個城市的標桿綜合性項目;這幾年以“藝術(shù)購物中心”定位而出圈的K11,即來自新世界發(fā)展,這家公司的住宅項目也不少;走高端路線的的恒隆廣場,一般會在項目旁帶幾棟住宅,有些直接命名為恒隆府,它們都出自恒隆集團。

將資金快速周轉(zhuǎn)的物業(yè)開發(fā),與需要資金沉淀的商業(yè)運營相結(jié)合,相得益彰,可以兼顧長期規(guī)模與短期業(yè)績,實現(xiàn)投資與現(xiàn)金流的正向循環(huán)。

從現(xiàn)實來看,這種商業(yè)模式幫港資地產(chǎn)巨頭們實現(xiàn)了出色的盈利能力。

當物業(yè)開發(fā)普遍只能獲得20%或者更低的毛利率時,商業(yè)投資業(yè)務的租金收入毛利率能夠達到其3倍甚至更多。

對比各自陣營的頭部公司,這種差別更為明確。內(nèi)房頭部公司毛利率從20%降至10%上下,凈利率逐年下滑;而港資地產(chǎn)老大新鴻基,最近幾個年度的毛利率穩(wěn)定在50%以上,凈利潤30%以上。

香港模式迭代

早年,中國房地產(chǎn)行業(yè)摸著香港模式過河,杠桿推動、高容積率、預售制、公攤制度等,都是學自李嘉誠們。

從1998年房改到現(xiàn)在,25年時間,中國房地產(chǎn)行業(yè)將這幾個核心點融會貫通,形成了以住宅開發(fā)為主的短平快模式,完成了行業(yè)的原始積累。

但是,當以三道紅線為標志的降杠桿要求越來越嚴格;當中國房地產(chǎn)行業(yè)進入分化階段,這種簡單粗暴的商業(yè)模式,特別是其中衍生出來的極端的高周轉(zhuǎn)模式,正在逐步退潮。

從趨勢來看,中國新房市場的增長動力,正在不可避免地衰減。住宅市場從增量房市場切換至存量房市場,資源逐漸向一二線城市的核心區(qū)域集中,房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度將進一步提升。這輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整,更是加深了這種趨勢,行業(yè)的重心也將發(fā)生變化。

內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)拿到了港資房企早期的“復習提綱”,“成績”快速提升,但之后的很多年,大部分學生卻忽略了市場已經(jīng)換了考綱。

我們現(xiàn)在看到的港資地產(chǎn)模式,并非一蹴而就,而是經(jīng)過了相當長時間的進化與迭代。

早期,由于人口膨脹和“分成出售、分期付款”等售樓制度的發(fā)明,香港房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了多年的野蠻生長。上世紀60到80年代,香港地產(chǎn)商借助股市繁榮上市融資,在行業(yè)調(diào)整期中開展并購,迅速做大規(guī)模,頭部陣營形成。之后,看慣風起云涌的港資地產(chǎn)巨頭們,根據(jù)香港市場的特點,發(fā)展出了如今的物業(yè)開發(fā)+商業(yè)運營模式。這三步看似簡單,卻歷時近百年。

現(xiàn)在,內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)正處在香港房地產(chǎn)市場第二個發(fā)展階段的尾聲,即將進入第三階段——開發(fā)+運營模式。

誰能領(lǐng)航?

學習港資地產(chǎn)模式,也應該看到它的不足。這些香港房地產(chǎn)巨頭,高收益、低風險,但缺乏成長性。

港資地產(chǎn)龍頭,無論是綜合性的新鴻基地產(chǎn)、長實集團、新世界發(fā)展,還是以商業(yè)地產(chǎn)為主的恒隆集團,多年未見業(yè)績增長。

前些年內(nèi)房狂飆突進的年代,大家意氣風發(fā),調(diào)侃港資地產(chǎn)“掉隊”,其實它們也曾經(jīng)歷過這種激蕩的歲月,所以云淡風輕。

長期缺乏成長性,正常年份倒無傷大雅,一旦市場環(huán)境波動,業(yè)績下降幾乎不可避免。2022年,新鴻基地產(chǎn)、長實集團、新世界發(fā)展等公司均遭遇業(yè)績下滑,已經(jīng)說明了這一點。

站在“收益、風險、增長”這個三角關(guān)系的角度上來說,部分內(nèi)房優(yōu)等生,牢牢守住了“風險”和“增長”兩點,但盈利能力略顯不足。而一些當年高歌猛進的頭部房企,只看到了“增長”與“收益”,一旦風雨襲來,風險即如影隨形。

在“收益、風險、增長”看似不可能的三角中,內(nèi)房企有沒有誰盡可能實現(xiàn)了平衡?學習并改良了港資地產(chǎn)模式的華潤置地和龍湖集團,已率先嘗到了甜頭。

這兩家房企,主體上借鑒了港資房企物業(yè)開發(fā)+商業(yè)運營的模式。華潤置地的商業(yè)板塊,形成了以萬象天地、萬象城、萬象匯為主的萬象系;龍湖的商業(yè)板塊,已打造出龍湖天街、星悅薈等產(chǎn)品系列,滿足不同地塊和區(qū)域的商業(yè)需求。

龍湖集團最新披露的業(yè)績公告顯示,截2022年,公司運營業(yè)務及服務業(yè)務收入236億元,同比增長25%,經(jīng)營性利潤占比達到27%;截至2022年底,龍湖于全國32個城市的在手商業(yè)項目數(shù)量達139個,累計開業(yè)運營商場達76座。這個規(guī)模,單獨拎出來,足以抗衡任何一家港資地產(chǎn)巨頭。

但是,從整個公司的體量上來說,華潤置地及龍湖集團,仍然是以住宅銷售為主。2022年,龍湖銷售額2015.9億元,進入中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜前十。

龍湖早在十余年前就明確提出,每年將以銷售回款的10%作為上限,投資商業(yè)等持有型物業(yè)。這就能夠讓公司維持一個相對平衡的狀態(tài):以物業(yè)開發(fā)拉動商業(yè)運營,兩項業(yè)務互相加持,形成良性循環(huán);住宅開發(fā)拉動增長,商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)穩(wěn)定和長期利潤。

所以,在2022年房地產(chǎn)行業(yè)大面積業(yè)績下滑甚至是巨額虧損的背景下,龍湖仍然實現(xiàn)了穩(wěn)定增長。去年,公司收入同比增長12.2%至2505.65億元;歸母凈利潤243.62億元,同比增長2.1%。

成績就能說明問題。學習并改良港資模式,實現(xiàn)多維驅(qū)動,應該就是當前中國房地產(chǎn)行業(yè),相對能夠可持續(xù)發(fā)展的模式。

所以,我們看到,萬科、保利正在努力做大自己的商業(yè)業(yè)務;這幾年的萬達,一邊穩(wěn)固自己在商業(yè)運營領(lǐng)域的優(yōu)勢地位,一邊努力推動地產(chǎn)業(yè)務王者歸來,去年銷售額同比增長近九成,也是另一個方向的努力。

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