建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立3月25日在出席中國(guó)發(fā)展高層論壇2023年年會(huì)時(shí)表示，住房消費(fèi)升級(jí)成為新發(fā)展階段中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新引擎。消費(fèi)升級(jí)的過程就是租賃發(fā)展的過程，隨著住房消費(fèi)升級(jí)，中國(guó)房地產(chǎn)的交易形態(tài)發(fā)?了重?變化，“?租賃時(shí)代”呼喚更加專業(yè)化、規(guī)范化、品質(zhì)化的管理機(jī)構(gòu)，通過深化社會(huì)分?推動(dòng)經(jīng)濟(jì)效率不斷提升。但房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和租賃市場(chǎng)發(fā)展?常需要?期資本進(jìn)?，同時(shí)需要??發(fā)展資本市場(chǎng)，特別是以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資產(chǎn)品。

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住房消費(fèi)升級(jí)將成為中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新引擎

田國(guó)立表示，房地產(chǎn)是國(guó)?經(jīng)濟(jì)的?柱產(chǎn)業(yè)，討論內(nèi)需繞不開房地產(chǎn)。過去??多年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有??撐了全球規(guī)模最?、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，參照發(fā)達(dá)國(guó)家80-90%的平均?平，中國(guó)城鎮(zhèn)化?少還有15個(gè)點(diǎn)的空間。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率達(dá)到65%以后，開發(fā)建設(shè)增速放緩，但房地產(chǎn)消費(fèi)升級(jí)需求明顯增加并且具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。

近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和主要?盾發(fā)?深刻變化。田國(guó)立認(rèn)為，隨著?活條件改善，城鄉(xiāng)居?升級(jí)住房消費(fèi)的愿望?分強(qiáng)烈，與居住相關(guān)的裝修設(shè)計(jì)、家具家電、智能設(shè)備、物業(yè)管理、租賃服務(wù)等迅猛發(fā)展。中國(guó)有14億??和還在增?的4億中等收?群體，城鎮(zhèn)化潛?和升級(jí)的房地產(chǎn)消費(fèi)需求將為城市更新、資產(chǎn)盤活及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資提供新機(jī)遇。

“消費(fèi)升級(jí)將成為中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新引擎，成為撬動(dòng)從消費(fèi)到投資、再到消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)增?‘?輪’的重要?撐?！碧飮?guó)立稱。

在消費(fèi)升級(jí)階段，消費(fèi)的?的就是獲得各種服務(wù)，享受包括住房在內(nèi)的各種不動(dòng)產(chǎn)的使?權(quán)。田國(guó)立認(rèn)為，消費(fèi)升級(jí)的過程就是租賃發(fā)展的過程，包括通勤、教育、養(yǎng)?、旅游、辦公等所有與房地產(chǎn)有關(guān)的?剛性需求，都可以?且更適合通過租賃的?式解決。例如，城市有很多閑置的辦公樓宇和?房，通過盤活改造可以把它們轉(zhuǎn)化為年輕?低成本的創(chuàng)業(yè)空間，激活社會(huì)財(cái)富。

田國(guó)立還認(rèn)為，隨著住房消費(fèi)升級(jí)，中國(guó)房地產(chǎn)的交易形態(tài)發(fā)?了重?變化，“?租賃時(shí)代”呼喚更加專業(yè)化、規(guī)范化、品質(zhì)化的管理機(jī)構(gòu)，通過深化社會(huì)分?推動(dòng)經(jīng)濟(jì)效率不斷提升。同時(shí)，也需要進(jìn)?步完善相關(guān)法律和政策，讓租房和買房獲得差不多的公共服務(wù)。

“對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)??，突出的問題是如何滿?3億新市?的住房需求。新畢業(yè)?學(xué)?、新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者等群體租房需求不同?！碧飮?guó)立稱，?前租賃市場(chǎng)9成都是個(gè)?房東，房源品質(zhì)不?，租賃關(guān)系也不穩(wěn)定。要??發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、?期化的住房租賃項(xiàng)?，滿?多樣化住房需求。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和租賃市場(chǎng)發(fā)展需要長(zhǎng)期資本進(jìn)入

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和租賃市場(chǎng)發(fā)展也意味著金融支持形態(tài)也會(huì)發(fā)生變化。據(jù)田國(guó)立介紹，近年來，建?推出“住房租賃”戰(zhàn)略，創(chuàng)新住房租賃產(chǎn)品，試點(diǎn)設(shè)?住房租賃基?初步構(gòu)建起了集股權(quán)投資、信貸?持、租賃運(yùn)營(yíng)、REITs上市為?體的住房?融閉環(huán)服務(wù)體系，通過實(shí)踐感受到，中國(guó)住房租賃的商業(yè)模式已經(jīng)逐步形成，商業(yè)可持續(xù)性不斷提升。

田國(guó)立認(rèn)為，之前房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠銀?貸款，資產(chǎn)負(fù)債率?，集聚了較?的?融?險(xiǎn)?，F(xiàn)在更多要通過盤活存量不動(dòng)產(chǎn)、升級(jí)改造后滿?消費(fèi)者的需求。這個(gè)業(yè)務(wù)跟??密切相關(guān)，相對(duì)?較穩(wěn)定，但?常需要精耕細(xì)作、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，收益率也不會(huì)很?，像以前那種暴利是不可能了。

因此，田國(guó)立表示，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要更多引?保險(xiǎn)資?、養(yǎng)??、年?等“長(zhǎng)錢”，它們追求的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，對(duì)于短期市場(chǎng)波動(dòng)有?定承受能?。同時(shí)，需要??發(fā)展資本市場(chǎng)，特別是以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資產(chǎn)品，通過所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和使?權(quán)的分離，讓專業(yè)的?盤活不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)好不動(dòng)產(chǎn)，也為社會(huì)提供相對(duì)中等?險(xiǎn)和穩(wěn)定回報(bào)的?融產(chǎn)品，避免?眾炒房，促進(jìn)建??融與房地產(chǎn)良性循環(huán)機(jī)制。

“REITs將成為當(dāng)前擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)?質(zhì)量發(fā)展的重要抓?，涵蓋城市基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)態(tài)。”田國(guó)立稱。

3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作?！锻ㄖ吠貙捲圏c(diǎn)資產(chǎn)類型，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

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