21世紀經(jīng)濟報道記者王雪武漢報道

日前，根據(jù)上交所官網(wǎng)信息，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT項目狀態(tài)更新為“已通過”，將正式上市交易，這是武漢首單公募REITs。截至2022年末該標的資產(chǎn)估值為15.4億元。

公開資料顯示，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT原始權(quán)益人為湖北省科技投資集團有限公司（以下簡稱“湖北科投”），標的資產(chǎn)包括四部分，分別為光谷軟件園A1-A7棟、光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟及互聯(lián)網(wǎng)+項目，均位于光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。該產(chǎn)業(yè)園是中國首個國家級光電子信息產(chǎn)業(yè)基地的核心載體，年度產(chǎn)業(yè)收入達到2萬億元，產(chǎn)值達到8000億元。

(相關(guān)資料圖)

但2020至2022年受疫情持續(xù)影響，標的資產(chǎn)出租率存在波動，部分物業(yè)尚未達到預(yù)期利用率，整體出租率分別為83.76%、89.63%、86.40%?！鞍殡S疫情結(jié)束，租賃市場回暖，基礎(chǔ)設(shè)施項目的租賃情況日漸改善。截至2023年3月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項目整體出租率已恢復(fù)至90.72%?！毕嚓P(guān)負責人表示。

該負責人進一步指出，當前標的資產(chǎn)租賃合同期限3年及以上占比66.50%，已簽約租金平均每月每平方米約61.63元，共有49家租戶，涉及信息技術(shù)、金融科技等11個行業(yè)。其中，底層資產(chǎn)最大租戶為招商銀行武漢分行及招商銀行信用卡中心。

從收入看，2020至2022年末，標的資產(chǎn)三年營業(yè)總收入分別約為0.86億元、1.06億元和1.07億元；其中租金收入分別約為7564.26萬元、9457.33萬元和9604.62萬元；毛利率分別為62.82%、68.97%、65.51%。

對于2020年租金下滑，相關(guān)負責人解釋，由于疫情期間，湖北科投針對小微企業(yè)租戶給出減免3個月租金、減半6個月租金的優(yōu)惠，所以使得年度租金減少，后續(xù)隨著疫情影響逐步消退，租金收繳及租賃情況將恢復(fù)正常。

從可分配收益看，招募說明書指出，假設(shè)該基金按照模擬可供分配金額的100%向投資者分配股利，2023至2024年度的模擬預(yù)測可供分配金額分別為7271.32萬元和7665.17萬元，預(yù)測現(xiàn)金分派率為4.72%和4.98%。

此外，讓投資者關(guān)心的還有項目凈回收資金用途以及資產(chǎn)標的后續(xù)運營效率等問題。湖北科投黨委副書記、總經(jīng)理曾玉梅在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時指出，凈回收資金擬投資兩大項目，一是“中國光谷·數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園”項目，計劃打造孵化器、加速器和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)三類企業(yè)載體，重點發(fā)展人工智能、大數(shù)據(jù)、AR/VR、區(qū)塊鏈等領(lǐng)域。二是擬投資生物創(chuàng)新園二期項目，規(guī)劃打造生物產(chǎn)業(yè)研發(fā)創(chuàng)新體系及總部聚集地。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營方面，曾玉梅表示，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT項目外部管理機構(gòu)光谷資產(chǎn)是隸屬湖北科投的全資國有企業(yè)。截至2022年底，光谷資產(chǎn)運營管理資產(chǎn)面積近190萬平方米，貢獻租賃收入過億元，資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)辦公樓、廠房、公共場館、公租房等?！拔磥?，光谷資產(chǎn)還將不斷提升運營效率，打造出區(qū)域規(guī)模最大，服務(wù)最優(yōu)的資產(chǎn)運營及服務(wù)供應(yīng)商?！?/p>

當前，國內(nèi)REITs市場“首發(fā)+擴募”的雙輪驅(qū)動格局已經(jīng)逐步形成，針對擴募，曾玉梅告訴記者，湖北科投計劃通過擴募將本次發(fā)行項目打造成百億級基礎(chǔ)設(shè)施REITs平臺。

公開資料顯示，截至2022年底，湖北科投合并報表范圍內(nèi)已建成運營及在建的可租賃物業(yè)面積超過550萬平方米。其中已建成并成熟運營的可租賃物業(yè)包括光谷生物城生物創(chuàng)新園、光谷生物城、施耐德廠房、霍尼韋爾廠房、蓋瑞特廠房、汽車電子產(chǎn)業(yè)園等約500萬方。

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