21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者龐華瑋廣州報(bào)道

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6月21日，我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市滿2周年。

自公募REITs上市兩年，運(yùn)行平穩(wěn)，由試點(diǎn)邁向常態(tài)化發(fā)行，經(jīng)歷了擴(kuò)容、擴(kuò)募，公募REITs快速發(fā)展。

值得一提的是，當(dāng)2022年資本市場震蕩加大之時(shí)，公募REITs大受投資人歡迎，但自2023年2月以來，公募REITs在二級市場出現(xiàn)了震蕩下跌。

今年以來，27只上市公募REITs在二級市場均出現(xiàn)不同程度的下跌。而自2021年6月21日首批公募REITs項(xiàng)目上市以來，迄今27只上市產(chǎn)品中已有8只跌破發(fā)行價(jià)。

不過，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，中國公募REITs未來發(fā)展?jié)摿薮?，有望形成萬億級大市場，并且在政策支持力度持續(xù)提升的背景下，2023年中國公募REITs有望進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展快車道。

業(yè)績分化

2021年6月21日，我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，包括華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、浙商滬杭甬REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT。

2021年11月29日，第二批REITs項(xiàng)目發(fā)行，高倍數(shù)認(rèn)購。

首批公募REITs上市三年后，2023年6月21日，上市的公募REITs已增至27只，成立產(chǎn)品已達(dá)28只（1只產(chǎn)品尚未上市）。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月21日，28只公募REITs發(fā)行規(guī)模924.67億元，其中發(fā)行規(guī)模最大的是中金安徽交控REIT，為108.80億元；最小的是國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT為8.24億元；中位數(shù)19.65億元。

公募REITs的收益最新數(shù)據(jù)更新至去年底，其中22只公募REITs公布了收益。截至去年底（下同），自成立以來22只公募REITs中，有17只正收益，5只負(fù)收益。

其中，收益最高的是成立于2022年7月11日的鵬華深圳能源REIT，回報(bào)為9.91%，另外有4只REITs產(chǎn)品的收益超過3%。

而收益居末的是中航首鋼綠能REIT和華安張江光大REIT，成立以來的收益分別為-3.11%、-3.05%。

整體來說，首批9只公募REITs，截至去年底，成立以來的平均收益為0.9%。

另外，值得一提的是，多只REITs已實(shí)現(xiàn)分紅。

例如，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，在2021年分紅兩次，合計(jì)分紅5,182.06萬元，分紅比例達(dá)98%；2022年第一次分紅5,094.56萬元，分紅比例100%，第二次分紅3,566.61萬元，分紅比例100%，2022年度累計(jì)擬分紅金額超過8600萬元。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)最新季報(bào)業(yè)績，在2023年一季度，除了剛上市不久的三只公募REITs外，其他上市的25只基礎(chǔ)設(shè)施REITs共實(shí)現(xiàn)收入20.76億元，凈利潤4.38億元，可供分配金額12.97億元。一季度公募REITs整體的平均收入、EBITDA、可供分配金額的年化預(yù)測完成度基本達(dá)標(biāo)。

不過，一季度公募REITs收入分化明顯。

其中，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REIT項(xiàng)目今年一季度收入同比下滑最明顯，比如，華安張江光大REIT、建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT分別同比下滑31.07%、28.43%、12.10%。

究其原因，主要是部分產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目大租戶退租、后續(xù)招商招租尚在進(jìn)行等因素，出現(xiàn)了出租率和收入的短期波動下行，弱于市場預(yù)期的情況。事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs與宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高度相關(guān)。

不過，交通基礎(chǔ)設(shè)施REIT項(xiàng)目收入今年一季度同比明顯增長，浙商滬杭甬REIT、平安廣州廣河REIT、華夏越秀高速REIT收入同比增速均在10%以上。這是由于高速類項(xiàng)目今年出現(xiàn)明顯的基本面修復(fù)。

總體來看，博時(shí)基金公募REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳云認(rèn)為，“REITs產(chǎn)品不僅能夠?yàn)橥顿Y者帶來穩(wěn)定的分紅，而且也能通過二級市場買賣交易實(shí)現(xiàn)資本利得，收益較為穩(wěn)定，市場波動性較小。同時(shí)，作為大類資產(chǎn)配置資產(chǎn)，與股票、債券市場的相關(guān)性也較低，適合長期持有?！?/p>

年內(nèi)二級市場告負(fù)

首批公募REITs上市兩年運(yùn)行平穩(wěn)，整體表現(xiàn)基本符合市場預(yù)期。

從首批公募REITs 市值來看，9 只公募 REITs 市值曾在 2022 年 2 月迎來最高點(diǎn)，溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較高，后估值不斷消化，震蕩調(diào)整。2023年2月以來，9 只公募 REITs在二級市場上價(jià)格持續(xù)下跌。

截至2023年6月21日收盤，9只公募REITs產(chǎn)品上市以來平均漲幅為4.68%，大幅跑贏同期滬深300指數(shù)（-26.71%)。日均成交金額為0.143億元，日均換手率1.23%。

從全市場27只上市REITs來看，日均成交金額為4.44億元，平均日均換手率1.58%。

以全市場表現(xiàn)來看，已上市的27只公募REITs產(chǎn)品今年以來全部告負(fù)，均出現(xiàn)不同程度的下跌。

其中有3只公募REITs產(chǎn)品跌幅超過20%，包括華夏中國交建REIT-26.72%,建信中關(guān)村REIT-25.68%,中金普洛斯REIT-21.71%。

另外還有9只公募REITs產(chǎn)品跌幅在10%-20%之間，15只產(chǎn)品跌幅在10%以內(nèi)。

對于近期公募REITs市場成交清淡以及部分產(chǎn)品出現(xiàn)明顯價(jià)格波動，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，公募REITs場內(nèi)投資者以機(jī)構(gòu)投資者為主，一定程度上，投資者的資金久期、投資策略與公募REITs產(chǎn)品特性上存在一定的差異，存在部分公募REITs產(chǎn)品機(jī)制安排與市場需求不匹配的情況。

另外，近期公募REITs下跌的一個(gè)導(dǎo)火索是部分REITs經(jīng)營業(yè)績不佳。在滿足同比計(jì)算條件的11只REITs里，有7只收入一項(xiàng)呈同比負(fù)增長，不少為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REIT項(xiàng)目。

中金公司在其研究報(bào)告中指出，中國REITs仍處于試點(diǎn)階段，二級市場出現(xiàn)一些波動以及個(gè)體項(xiàng)目間的投資價(jià)值分化是合理現(xiàn)象。伴隨投資者對不同類型資產(chǎn)以及同一板塊內(nèi)不同標(biāo)的認(rèn)知的逐步深化，市場更可能愈發(fā)出現(xiàn)投資交易的結(jié)構(gòu)性分化。

如何抓住機(jī)遇？

目前中國REITs尚處于起步階段。

中金基金副總經(jīng)理兼創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光指出，在政策支持力度持續(xù)提升的背景下，2023年中國公募REITs在新發(fā)和擴(kuò)募的共振下，有望進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展快車道。

鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金的基金經(jīng)理朱慶恒也指出，“現(xiàn)在國內(nèi)REITs市場規(guī)模大約1000億元左右，但預(yù)計(jì)未來發(fā)展空間很大。海外REITs市場用了60年發(fā)展到1.3萬億，未來中國REITs市場是奔著1萬億的‘小目標(biāo)’去的。”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，公募REITs的擴(kuò)容、擴(kuò)募有助于資本市場持續(xù)納入多元化優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，更好發(fā)揮公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺。對投資者而言，擴(kuò)募并新購入資產(chǎn)有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)REITs的成長性，有助于為投資者創(chuàng)造長期投資價(jià)值。

公募REITs駛上快車道，市場競爭也將越來越激烈。

鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部總經(jīng)理王弈哲認(rèn)為，REITs業(yè)務(wù)面臨六大發(fā)展趨勢：一是公募REITs發(fā)展空間廣闊；二是未來項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行與從嚴(yán)審核將有機(jī)結(jié)合；三是擴(kuò)募機(jī)制助力公募REITs產(chǎn)品做大做強(qiáng)；四是保障房REITs、消費(fèi)類REITs發(fā)展空間廣闊；五是基金管理人自主管理能力將不斷增強(qiáng)；六是未來Pre-REITs基金有望迎來快速發(fā)展。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同，國內(nèi)REITs市場機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。

為應(yīng)對挑戰(zhàn)，推動REITs市場快速發(fā)展，吳云認(rèn)為，基金管理人可以從以下四個(gè)方面入手展開：

一、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)；二、機(jī)制創(chuàng)新，包括基金管理人內(nèi)部的激勵機(jī)制的創(chuàng)新，與外部營運(yùn)機(jī)構(gòu)建立更有激勵效果的機(jī)制，如業(yè)績分成，對賭等；三、組織創(chuàng)新，專門從事公募REITs業(yè)務(wù)的基金專業(yè)子公司也可能將應(yīng)運(yùn)而生并有望獲得廣闊的發(fā)展前景；四、做好培育，REITs項(xiàng)目申報(bào)核心之一在于前期培育，基金管理人應(yīng)主動及時(shí)與原始權(quán)益人做好前期溝通，共同完善合規(guī)性手續(xù)及項(xiàng)目材料，盡快達(dá)到可申報(bào)要求，在準(zhǔn)備充足后及時(shí)申報(bào)。

對此，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)系行政負(fù)責(zé)人莫一帆也給基金管理人提出三大建議：

一是公募基金根據(jù)專業(yè)、持續(xù)、深入的研究，為市場充分發(fā)揮資源配置功能，引導(dǎo)更多的資金、融資資源投資到優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)助力優(yōu)質(zhì)企業(yè)盤活存量，拉動增量，做大做強(qiáng)，服務(wù)于國家發(fā)展戰(zhàn)略。

二是公募基金可以結(jié)合自身專業(yè)優(yōu)勢，與基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)一步提升治理水平，包括ESG投資理念的實(shí)踐，引導(dǎo)REITs上市平臺和相關(guān)行業(yè)向負(fù)責(zé)任、可持續(xù)方向轉(zhuǎn)型發(fā)展。

三是公募基金發(fā)揮信息監(jiān)督作用、提升REITs信息披露質(zhì)量、助力資本市場更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中。

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