21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐婧 北京報(bào)道

你知道除了人需要養(yǎng)老金之外，住房也需要養(yǎng)老金嗎？

據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)6月27日消息，6月26日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹會(huì)見(jiàn)了來(lái)訪的中國(guó)銀行黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行交流。

(資料圖片僅供參考)

倪虹指出，要鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動(dòng)打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

房屋也要“養(yǎng)老”

所謂“房屋養(yǎng)老金”，是物業(yè)專項(xiàng)維修資金的俗稱，是指由業(yè)主按規(guī)定交存的，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期屆滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的資金。

房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。

據(jù)《中國(guó)人口普查年鑒—2020》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房中，超過(guò)三成是本世紀(jì)之前所建。城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過(guò)300億m2，且隨著房齡增長(zhǎng)，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升。與此同時(shí)，存量房屋的安全隱患越來(lái)越多，如外墻脫落、設(shè)施設(shè)備銹蝕、管線老化、樓梯過(guò)道不穩(wěn)固，甚至存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患，發(fā)生房屋倒塌等重大安全事故，難以讓人民群眾“安居”。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)此前對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前我國(guó)存量住房維修主要依靠住宅專項(xiàng)維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行。單個(gè)住宅小區(qū)，歸集資金規(guī)模一般僅為600-900萬(wàn)元甚至更低。隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭?，F(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求，地方財(cái)政支出的壓力也很大。

“我國(guó)尚未出臺(tái)房屋定期檢測(cè)制度和強(qiáng)制檢測(cè)規(guī)范，由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的房屋維修養(yǎng)護(hù)和安全檢測(cè)義務(wù)難以落實(shí)，房屋安全防范和風(fēng)險(xiǎn)控制存在制度空白。通過(guò)建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責(zé)?！辈駨?qiáng)認(rèn)為當(dāng)前建立房屋養(yǎng)老金制度很有必要。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)兩會(huì)期間，至少有三位人大代表或政協(xié)委員帶來(lái)了與建立房屋養(yǎng)老金制度有關(guān)的建議或提案。他們是全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)，全國(guó)人大代表、南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)佘才高和全國(guó)人大代表、上海富申評(píng)估咨詢集團(tuán)董事長(zhǎng)樊蕓。

柴強(qiáng)表示，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮房屋養(yǎng)老金在房屋全生命周期安全管理中的資金支持作用，建立房屋體檢制度，利用房屋養(yǎng)老金開(kāi)展房屋定期體檢，為老房子“治病”，實(shí)現(xiàn)房屋的安全檢測(cè)、緊急情況排險(xiǎn)以及意外風(fēng)險(xiǎn)保障，形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制，為房屋提供全生命周期安全保障。

佘才高認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金可用于建立房屋安全綜合保險(xiǎn)制度。他提出，可以通過(guò)房屋養(yǎng)老金增值收益集中購(gòu)買房屋安全綜合保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房屋整體結(jié)構(gòu)安全保障及風(fēng)險(xiǎn)減量管理。如在房屋解危處置時(shí)，向群眾支付解危臨時(shí)安置費(fèi)用和臨時(shí)加固排險(xiǎn)費(fèi)用。

“此外，在房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生整體或局部倒塌時(shí)，能得到及時(shí)賠償，以及在房屋倒塌導(dǎo)致人員傷亡時(shí)，給予受災(zāi)群眾人身傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、臨時(shí)安置等補(bǔ)償費(fèi)用，對(duì)可能造成重大安全事故、民生問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)，形成‘?；尽V覆蓋’的安全兜底保障?！辟懿鸥呷缡钦f(shuō)。

樊蕓指出，存量住房維修投入不足、安全隱患治理難的問(wèn)題核心是“錢”。考慮到房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備具有一定的“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”屬性，難以完全通過(guò)住宅專項(xiàng)維修資金與市場(chǎng)化機(jī)制有效解決其保養(yǎng)維修問(wèn)題，有必要通過(guò)財(cái)政投入為主建立健全房屋養(yǎng)老金管理制度，統(tǒng)籌使用賬戶資金。通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)方式實(shí)現(xiàn)對(duì)城市房屋定期檢查，第一時(shí)間促進(jìn)“應(yīng)修盡修”。

錢從哪兒來(lái)？

佘才高建議，房屋養(yǎng)老金應(yīng)實(shí)行分類管理，由公共賬戶和個(gè)人賬戶兩部分組成。

其中，公共賬戶資金來(lái)源主要是土地出讓金、維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應(yīng)歸集的資金、城市物業(yè)管理獎(jiǎng)補(bǔ)資金等等，遵循“政府主導(dǎo)、專業(yè)運(yùn)作，統(tǒng)籌使用、?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，堅(jiān)持“收支兩條線”的管理理念，主要用于房屋日常強(qiáng)制體檢、購(gòu)買房屋安全綜合保險(xiǎn)等公共服務(wù)。

個(gè)人賬戶是指住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，按照專項(xiàng)維修資金管理有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造。

“同時(shí)，加強(qiáng)資金的保值增值。目前，我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的平均年收益率約為 2%，處于較低的收益率水平?？梢酝ㄟ^(guò)制度引導(dǎo)或法律規(guī)定的途徑，吸收社?；鹜顿Y運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，按照安全性、收益性和長(zhǎng)期性原則，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)投資運(yùn)營(yíng)房屋養(yǎng)老金存量資金，提高房屋養(yǎng)老金增值收益水平?！辟懿鸥呷缡潜硎尽?/p>

柴強(qiáng)提議，可以每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計(jì)提，作為房屋養(yǎng)老金。因?yàn)橥恋爻鲎屖杖胫饕皝?lái)自于房”，在供應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地時(shí)一次性收取了地價(jià)款或土地出讓金，特別是土地增值收益實(shí)際上主要“取之于房”，而且通過(guò)招拍掛出讓方式使得地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比過(guò)高，擠占了保障房屋建設(shè)質(zhì)量和維修更新的必要費(fèi)用。

今年以來(lái)，建立房屋養(yǎng)老金制度被多次提及。4月，全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作電視電話會(huì)議召開(kāi)，提出“積極推進(jìn)房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)‘三項(xiàng)制度’試點(diǎn)”；5月，住建部到江蘇省等地調(diào)研房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)工作并召開(kāi)座談會(huì)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次住建部部長(zhǎng)倪虹再次強(qiáng)調(diào)“探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)及試點(diǎn)或?qū)⒓铀偻菩校欣诟玫亟鉀Q老舊小區(qū)改造的資金問(wèn)題，提高居民的居住品質(zhì)和生活環(huán)境。

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