21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 上海報(bào)道

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過(guò)去幾年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模高位盤整，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)格局均發(fā)生變化，行業(yè)亦進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段。在“房住不炒”的總基調(diào)下，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不再極力追求規(guī)模擴(kuò)張，而是更加重視穩(wěn)健和高質(zhì)量發(fā)展，伴隨著行業(yè)逐漸進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局呈現(xiàn)新特征。

8月4日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第23屆年會(huì)”上海場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)，中指研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究》報(bào)告。

報(bào)告通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)“新勢(shì)力”的研究，展望行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，分析“新勢(shì)力”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊及未來(lái)市場(chǎng)格局的變化，在行業(yè)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)期，用豐富的數(shù)據(jù)和詳實(shí)的案例，給出觀察和判斷，以供行業(yè)參考。

報(bào)告指出，首先，房企當(dāng)前的投資拿地情況決定了行業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局，近兩年民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)受市場(chǎng)影響波動(dòng)較大，央國(guó)企市場(chǎng)份額不斷提升。受此影響，短期之內(nèi)央國(guó)企將繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位，特別是頭部企業(yè)憑借資源優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，銷售額市場(chǎng)占有率仍將穩(wěn)中有升，而民營(yíng)房企市場(chǎng)份額將持續(xù)下降。隨著行業(yè)縮表出清、房企優(yōu)勝劣汰，一批企業(yè)沒(méi)落的同時(shí)，也會(huì)有一批新勢(shì)力房企崛起。未來(lái)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，民營(yíng)房企有望和央國(guó)企保持相對(duì)均衡的狀態(tài)。

其次，隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷釋放，代建企業(yè)與AMC存在較多發(fā)展機(jī)遇。代建行業(yè)規(guī)模保持快速增長(zhǎng)，在傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目代建之外，房地產(chǎn)及代建企業(yè)通過(guò)參與政府代建、與城投公司合作、助力項(xiàng)目紓困等方式拓展代建業(yè)務(wù)。AMC憑借處置地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)積極參與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，主要在項(xiàng)目層面采用“出資+開(kāi)發(fā)”模式推進(jìn)盤活資產(chǎn)，其中全國(guó)性AMC以旗下地產(chǎn)平臺(tái)為依托，是盤活房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的主要力量。

報(bào)告認(rèn)為，隨著行業(yè)專業(yè)化分工程度的不斷加深，未來(lái)行業(yè)分工或?qū)⒊尸F(xiàn)四個(gè)方面的特點(diǎn)。

第一，少數(shù)頭部企業(yè)能夠發(fā)展成為橫跨多個(gè)領(lǐng)域的綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，這種企業(yè)錘煉綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，可以向著產(chǎn)業(yè)鏈橫向和縱向延伸。

第二，多數(shù)企業(yè)需專注于個(gè)別優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，區(qū)域中小型房企或?qū)Ｗ㈤_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，中型房地產(chǎn)企業(yè)則可發(fā)揮職業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，延伸輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

第三，細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)企業(yè)增多，當(dāng)前經(jīng)紀(jì)、策劃代理、物業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域均先后涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀企業(yè)，未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的其他細(xì)分領(lǐng)域也將誕生一批領(lǐng)先企業(yè)，如代建服務(wù)、商管服務(wù)、房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)等。

第四，大數(shù)據(jù)及AIGC的迅速發(fā)展，將為行業(yè)的效能及專業(yè)度帶來(lái)質(zhì)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的主體企業(yè)，不僅在賽道選擇上考驗(yàn)戰(zhàn)略能力，如何借助數(shù)智化提升服務(wù)水平，也會(huì)是影響競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。

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