摘要：這2、3年其實(shí)表現(xiàn)都不好（歡迎關(guān)注杠桿游戲）

【資料圖】

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

即將于2023年6月5日召開的光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（下文簡稱“光明地產(chǎn)”）2022年度業(yè)績說明會(huì)，將不會(huì)再看到董事長沈宏澤先生出席。

5月19日時(shí)，該司發(fā)布公告：

因個(gè)人原因，沈宏澤先生請求辭去公司董事、董事長、董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)主任委員的職務(wù)。

辭職后，沈宏澤先生將不在公司擔(dān)任任何職務(wù)。

當(dāng)時(shí)的公告還說，公司董事會(huì)對沈宏澤先生在任職期間為公司所做出的貢獻(xiàn)表示衷心感謝。

一周之后的5月26日，最新消息是：沈宏澤涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受調(diào)查。

近期地產(chǎn)反腐，頗受關(guān)注。嚴(yán)格說，自從這2年地產(chǎn)業(yè)不行后，隔三岔五就有相關(guān)從業(yè)者進(jìn)去。

借此機(jī)會(huì)，杠桿游戲今天說一說光明地產(chǎn)這家很多桿友不太熟悉的地產(chǎn)公司近期的業(yè)績。

對了，光明地產(chǎn)和大家更熟悉的光明食品/乳業(yè)確實(shí)有關(guān)系，光明食品是光明地產(chǎn)的大股東。

1、一季度投資信心依舊不足，租金收入下滑

根據(jù)光明地產(chǎn)2023年第一季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要經(jīng)營數(shù)據(jù)公告，我們看到光明地產(chǎn)在一季度有喜有憂。

整個(gè)2023年一季度，該司新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積為0萬平米，2022年同期也是0萬平米；權(quán)益新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積，自然也是0萬平米，2022年同期也是0萬平米。

不僅如此，2023年一季度，光明地產(chǎn)新開工面積為0萬平米，2022年同期也是0萬平

米；權(quán)益新開工面積也是0萬平米，2022年同期同樣是0萬平米。

這說明，哪怕是背靠國資大山，光明地產(chǎn)對房地產(chǎn)的前景也是保守的。不敢輕易拿地，不敢輕易擴(kuò)大投資。

還不錯(cuò)的是，竣工成績可以。2023年一季度，光明地產(chǎn)竣工面積為92.23萬平米，2022年同期為48.33萬平米，同比增長90.82%。

權(quán)益竣工面積為51.71萬平米，2022年同期為24.57萬平米，同比增長110.43%。

另外值得一說，理論上2023年地產(chǎn)形勢在修復(fù)吧，可至少從一季度銷售數(shù)據(jù)看，光明地產(chǎn)卻并非如此。

2023年一季度，光明地產(chǎn)簽約面積為14.15萬平米，2022年同期為21.34萬平米，同比下降33.71%。

權(quán)益簽約面積為8.77萬平米，2022年同期為14.88萬平米，同比下降41.08%。

簽約面積下滑的同時(shí)，簽約銷售金額自然也是下滑。一季度，光明地產(chǎn)簽約金額為16.16億元，2022年同期為24.64億元，同比下降 34.41%。

權(quán)益簽約金額為10.77億元，2022年同期為17.78億元，同比下降39.42%。

截至2023年3月末，光明地產(chǎn)出租房地產(chǎn)總面積39.09萬平米，權(quán)益出租房地產(chǎn)總面積37.91萬平米。

同期，租金總收入2695萬元，權(quán)益租金總收入為2703萬元。

注意出租房屋的數(shù)據(jù)，光明地產(chǎn)公告沒有披露同比增減幅度。杠桿游戲去查閱了一下2022年同期的公告，情況是這樣的：

截至2022年3月末，該司出租房地產(chǎn)總面積37.53萬平米，權(quán)益出租房地產(chǎn)總面積36.35萬平米——對比可以發(fā)現(xiàn)，2021年一季度出租面積有小幅增加。

但是，2022年一季度，光明地產(chǎn)租金總收入為2835.23萬元，權(quán)益租金總收入為2775.27萬元——對，沒有看錯(cuò)，出資面積略有增加，但租金收入?yún)s是下滑的。

2、一季度現(xiàn)金流量凈額-27.23億元，同比下滑490.39%

2023年一季度，光明地產(chǎn)營收20.14億元，同比下滑高達(dá)61.15%。

這個(gè)數(shù)據(jù)有點(diǎn)令杠桿游戲吃驚，如上文所述，一季度竣工不錯(cuò)啊。難道交付、結(jié)轉(zhuǎn)得這么少？財(cái)報(bào)解釋說：

本期房產(chǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)同比減少所致。

比較有意思的是，同期歸屬凈利潤卻又增長。增幅46.58%，不過歸屬凈利潤只有小768萬元，2022年同期更是只有約524萬元。

如果看扣非凈利潤，數(shù)據(jù)就不好看了，-245萬元，同比竟然還是增長62.36%之后的結(jié)果——2022年同期，該有多慘，是的，當(dāng)時(shí)為-650.9萬元。

為什么？歸屬凈利潤為正，雖然不多，而扣非凈利潤為負(fù)，最大一筆收入是計(jì)入當(dāng)期損益的政府補(bǔ)助（但與公司正常經(jīng)營業(yè)務(wù)密切相關(guān)，符合國家政策規(guī)定、按照一定標(biāo)準(zhǔn)定額或定量持續(xù)享受的政府補(bǔ)助除外）614.73萬元。

此外，還有非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益 、其他營業(yè)外收入和支出等。所以最終，扣非凈利潤為負(fù)。

如上圖，一季度，光明地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額更是為-27.23億元，同比下滑490.39%。

一季報(bào)披露，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)48.96億元，而經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)只有21.74億元，因此經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)了負(fù)值。

有必要說一句，2022年同期也是負(fù)值，只是當(dāng)時(shí)為-4.61億元，如上文杠桿游戲所述，如今下滑更多，數(shù)據(jù)更驚人了。

同樣的，光明地產(chǎn)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，2023年一季度也是負(fù)的，約-2360萬元，2022年同期為3633萬元左右。

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則由負(fù)轉(zhuǎn)正，2022年一季度為-11.12億元，2023年同期則有12.30億元。

期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額保持得還不錯(cuò)，2023年一季度為56.53億元，2022年一季度則為50.30億元。

3、不僅2022年表現(xiàn)不好，這2、3年其實(shí)都不好

看完光明地產(chǎn)2023年一季度的財(cái)報(bào)，我們再回溯一下2022全年該司的表現(xiàn)。

2022年，光明地產(chǎn)錄得營收165.41億元，相較于2021年的258.80億元，同比下滑36.08%。

歸屬凈利潤則從2021年的7008萬元，下滑26.93%，至5121萬元左右。對了2021年其實(shí)也不多，只有1億元出頭。

雖然不多，也是下滑的，但是至少2022年是盈利的，這已經(jīng)算房企中的少數(shù)了。不過不管怎么說，國資背景嘛。

另外，扣非凈利潤，2022年光明地產(chǎn)為2255萬元左右，而2021年為-2.95億元，注意2020年為為-5.86億元。

2022年，光明地產(chǎn)大概拿了2000來萬元的政府補(bǔ)貼，而這個(gè)數(shù)字2021年為近9300萬元。同時(shí)2021年非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益2.17億元，綜合非經(jīng)常性損益項(xiàng)目金額3.65億元——除掉這些，2021年扣非凈利潤為負(fù)。

2020年這個(gè)數(shù)字更大，所以當(dāng)年的扣非凈利潤虧損更大。

如上圖，2022年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為37.58億元，2021年為61.27億元，同比下滑38.67%。

主要是本期下屬子公司收到房款減少等所致。

此外，杠桿游戲看到，光明地產(chǎn)2022年投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也是負(fù)數(shù)，主要是該期收回合聯(lián)營企業(yè)墊款等減少所致。

不僅如此，我們看到，光明地產(chǎn)連總資產(chǎn)也是下滑的。

2021年為752億元出頭，2022年降為近675億元，下滑了10.26%。其實(shí)道理很簡單，和很多房企一樣，光開發(fā)、買地少，資產(chǎn)自然減少。歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)，自然也是下滑。

財(cái)報(bào)還披露，2022全年光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)新開工面積19.81萬平米，竣工面積為254.81萬平米——這新開工面積真是低到可憐，2022年的日子是真難。

不過，作為國資房企，2022年光明地產(chǎn)整體平均融資成本4.67%，真是羨慕嫉妒恨——從這個(gè)角度說，沈宏澤治下的光明地產(chǎn)一副好牌打得不太好，也是可惜了。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自光明地產(chǎn)有關(guān)公告，特此說明并致謝

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