本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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(資料圖)

從深圳開始，一線城市正式調整集中供地的節(jié)奏，由每年三次集中掛地轉向“小步快跑、多批次供地”。

11月25日，深圳上架了第四批土地，掛牌的7宗地塊成交6宗、流拍1宗，總成交額97.27億元。北京、上海、廣州也將緊隨其后，計劃于11月28日、12月9日、12月15日推出今年第四批土地，總起始價分別為122.9億元、122.27億元、244.6億元。

調整土地出讓節(jié)奏的不止一線城市。今年以來，部分自發(fā)跟進集中供地的城市已逐步恢復常態(tài)化供地；而為了降低拍地壓力，多個集中供地試點城市也增加了集中供地批次。中指研究院預計，在銷售市場未出現(xiàn)明顯恢復前，未來土地市場或延續(xù)低迷態(tài)勢，“兩集中”土拍模式也將通過因城施策的方式迎來更多變化。

部分集中供地試點城市或“退出群聊”

2021年2月，為抑制地價、增加土地市場透明度，自然資源部以22個城市為試點，推出“兩集中”供地模式，即集中公告、集中供應，并在全年分三批次出讓。除北上廣深四個一線城市外，南京、蘇州、杭州、武漢、無錫等18個二線城市也為試點城市，徐州、西安、南昌、東莞等地也自發(fā)加入。

不過，今年10月28日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳在《關于住房城鄉(xiāng)建設領域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質量發(fā)展的若干政策措施》中稱，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

在南昌之前，長沙也于9月底提出，“為適應土地招商工作的需要，不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介?！?/p>

除了兩大省會城市退出集中供地，多個試點城市則通過增加集中供地批次的方式調整供地節(jié)奏。目前，深圳、南京、徐州、蘇州、無錫已完成第四批次供地，北上廣及杭州、南通、青島、東莞、武漢、福州、成都等10城已公布第四批供地計劃。

此外，北京、南京、武漢、蘇州、無錫、徐州已經進入第五批集中供地周期，武漢更透露全年集中供地將達到六個批次。

從土地供應規(guī)模看，多批次集中供地的城市開始“小步快跑”，供應規(guī)模均較其他批次明顯減少。如北京第四批土地僅6宗，起始總價122.9億元。而前三批供地時，北京分別上架了18宗、14宗、18宗土地，成交總額依次為480.2億元、499.6億元、500.3億元。

中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱稱，今年的集中供地主要特點為“預申請+少量多次”，可以讓企業(yè)提前進行土地研判、獲取目標地塊，多次供應也可以讓企業(yè)根據(jù)自身資金狀況靈活拿地，提高土地成交率。

IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜則認為，目前樓市萎縮比較嚴重且后市走勢不明朗，導致房企既缺乏充分的投資能力，也對市場信心不足，集中供地對成交率、成交價格顯然都十分不利。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1—10月份，全國房地產開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。同期，住宅施工面積、新開工面積分別下降5.9%、38.5%。

“部分試點城市可能會退出集中供地模式、選擇相機出讓的方式，以爭取更高的成交率及出讓價格，努力增收土地出讓金，分擔預期下行疊加疫情影響下的地方財政壓力?！卑匚南矊r代財經稱。

前10月僅6城宅地出讓金過千億

第四批土地出讓完成后，深圳今年的集中供地收官，共成功出讓34宗、131.1萬平方米居住用地，土地收入約736.27億元，較2021年的959.37億元減少了23.25%。

推出第四批土地也是為了應對土地市場整體疲弱、房企拿地積極性下降的形勢。因此，與前幾批集中供地不同的是，深圳第四批土地暫停了自持和無償移交公共住房或設施、競配建等要求，還提高了普通商品住房的最高限價，提高了拿地房企的利潤空間。

其他調整供地節(jié)奏的城市亦然如此。以南昌為例，第二輪集中供地開拍前3天，南昌市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)4宗終止出讓公告，原本19宗待出讓地塊僅如期出讓了9宗。在業(yè)內看來，終止地塊出讓是為了降低流拍率。到第三批集中供地時，南昌推出了22宗住宅用地流拍了12宗，流拍率高達55%。

這只是全國土地市場的一個縮影。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，22城宅地供應計劃合計12875公頃，但截至11月24日，僅有合肥、無錫、上海、廈門4個城市完成了今年的供地計劃，整體全年計劃完成率僅55%。

分區(qū)域來看，長三角地區(qū)整體完成率水平較高，7城平均水平達到89%，其中合肥完成率達到136%、排名第一，無錫5批次供地之后完成率將達到109%。北方城市整體難言樂觀，天津完成率過半，北京完成率不足4成，長春、重慶僅完成了全年供地計劃的16%。據(jù)中國房地產報報道，前10個月哈爾濱土地市場僅成交4宗商住土地，共計111.24萬平方米，成交金額為7.78億元。

各地土地收入也較去年有所下降。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，年內全國40個重點城市賣地收入1.87萬億元，而去年1—11月份為2.73萬億元。今年1-10月，僅有上海、杭州、北京、南京、成都、廣州6個城市住宅用地出讓金過千億，較去年同期減少3個。其中，上海前三次集中供地總賣地金額2713億元，不僅在全國土地排行榜上位列top1，成交金額比2021年全年還高出13%。

未來一段時間，土地市場或面臨更嚴峻的考驗。去年下半年以來，底價成交成為市場主流，流拍率逐漸升高，陷于流動性危機的民營房企逐漸退出，土地市場成為央企、國企和地方城投平臺的舞臺。央國企和地方平臺積極拿地，除了抄底補倉外，亦不乏托底接盤的意味。

但隨著財政部《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》的發(fā)出，土地市場或將失去強有力的托舉。上述文件明確，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入；規(guī)范地方事業(yè)單位債務管控，禁止新增各類隱性債務。

對于未來的土地市場形勢，張凱認為，全國300城宅地市場跌入冰點，短期土地市場熱度難有根本性恢復，結構分化將更加明顯，2023年土地市場整體難現(xiàn)熱度回升。

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