21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者王媛媛 上海報(bào)道

作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中的新業(yè)態(tài)，保障性租賃住房REITs一直備受市場(chǎng)關(guān)注。

【資料圖】

華夏基金華潤(rùn)有巢REIT作為首只市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REIT，近期發(fā)布了一季報(bào)。4月25日，華夏基金對(duì)相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行了說明。

一季報(bào)顯示，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)和專業(yè)投資管理賦能REITs業(yè)績(jī)提升，一季度項(xiàng)目出租率、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、可供分配金額等多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均超過招募書預(yù)期。

一季報(bào)超額完成招募書預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)

基金一季報(bào)顯示，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，今年一季度基金實(shí)現(xiàn)收入1926.40萬(wàn)元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）為1208.53萬(wàn)元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為112%。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT一季度在經(jīng)營(yíng)層面和可供分配層面表現(xiàn)均超越招募說明書預(yù)測(cè)值。

經(jīng)營(yíng)層面，截至今年一季度末，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)泗涇店和東部經(jīng)開區(qū)店的出租率均優(yōu)于招募說明書預(yù)測(cè)值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預(yù)測(cè)值上漲了近6個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約343間。東部經(jīng)開區(qū)店出租率為92.43%，比預(yù)測(cè)值上漲了2.4個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約515間。

不過，雖然一季度各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，但未來的走勢(shì)更受投資者關(guān)注，例如影響項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的出租率、租金等內(nèi)容。

有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉稱，華潤(rùn)有巢運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)基于市場(chǎng)行情的出租率、租金價(jià)格綜合最優(yōu)。

出租率方面，泗涇、東經(jīng)項(xiàng)目作為市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的保租房，區(qū)別于集中定向配租、租戶排隊(duì)選房的政府平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式，沒有等待集中配租產(chǎn)生的空置。項(xiàng)目每一間房均獨(dú)立出租，并通過有巢全平臺(tái)覆蓋的營(yíng)銷渠道，主動(dòng)尋找潛在租客。而且，有巢會(huì)在租約即將到期前，靈活設(shè)置租金優(yōu)惠活動(dòng)，這樣極大減少房間出房時(shí)間，避免集中租約到期，保持出租率穩(wěn)定，以此來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體營(yíng)業(yè)收入最大化。

租金價(jià)格方面，相較于政府配租模式的嚴(yán)格限價(jià)，有巢在滿足保租房租金管控要求的前提下，能夠根據(jù)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，一房一價(jià)，具備更高的租金增長(zhǎng)潛力和總收入最大化能力。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆稱，目前項(xiàng)目出租率相較招募書預(yù)測(cè)的90%及91%已分別提升了2.4%和6%，東經(jīng)項(xiàng)目的出租率后面可能繼續(xù)上升。整體看未來在無(wú)重大不利因素下，項(xiàng)目年度平均出租率預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)。

租金增長(zhǎng)方面，隨著長(zhǎng)三角一體化以及人口持續(xù)流入，預(yù)計(jì)上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續(xù)存在，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上海22年及23年1季度平均租金分別增長(zhǎng)9.5%、3.6%。未來高品質(zhì)與高性價(jià)比的保租房項(xiàng)目將長(zhǎng)期受到市場(chǎng)青睞。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬(wàn)元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%，按天數(shù)做簡(jiǎn)單年化，其一季度分派率為5.34%。基金自 2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬(wàn)元,該金額較2022年同期預(yù)測(cè)值的完成度為118.29%，2022年實(shí)現(xiàn)的年化分派率為4.92%，相關(guān)分派率在整個(gè)保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

條件成熟盡快啟動(dòng)擴(kuò)募

今年3月24日證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。3月底首批擴(kuò)募的4只公募REITs變更注冊(cè)申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時(shí)也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺(tái)，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的擴(kuò)募動(dòng)向也備受市場(chǎng)關(guān)注。

陳嘉稱，華潤(rùn)有巢在整個(gè)租賃住房領(lǐng)域都處于領(lǐng)先地位。截至2023年3月末，有巢已累計(jì)進(jìn)駐全國(guó)15個(gè)城市，在營(yíng)項(xiàng)目33個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目23個(gè)，布局房源5.6萬(wàn)間。管理規(guī)模位列央企第一，是市場(chǎng)上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。

目前華潤(rùn)有巢已經(jīng)按招募書披露，從持有的保租房項(xiàng)目中選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)且符合監(jiān)管要求后，將盡快啟動(dòng)擴(kuò)募；同時(shí)，華潤(rùn)有巢未來投資重點(diǎn)將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)，目前已圈定了一批擴(kuò)募儲(chǔ)備。

此外，陳嘉稱，未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)方面，開源和節(jié)流同樣重要。

首先看收入端，在滿足政府對(duì)保租房租金管控要求的前提下，項(xiàng)目能夠根據(jù)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)最大化的量?jī)r(jià)平衡，租金收入仍有上升空間；另外，項(xiàng)目的配套商業(yè)、增值業(yè)務(wù)，也具備長(zhǎng)期、可持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間；

其次看成本端，在完成招商爬坡，進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期后，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本將聚焦精細(xì)化管控，在不影響項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，把每一分錢都用在刀刃上。

提質(zhì)、增效是一個(gè)市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。華潤(rùn)有巢全價(jià)值鏈的租賃住房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，為項(xiàng)目在供應(yīng)鏈、營(yíng)銷渠道、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)、EHS管理上的多重優(yōu)勢(shì)，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了空間。

保障性租賃住房已成為我國(guó)租購(gòu)并舉多主體住房供應(yīng)體系的建設(shè)重點(diǎn)和核心短板。相比于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等底層資產(chǎn)，在“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現(xiàn)有政策指引下，保租房租金的定價(jià)區(qū)間以及增長(zhǎng)率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的關(guān)鍵在于提升運(yùn)營(yíng)管理能力。一方面通過良好的運(yùn)營(yíng)管理能力實(shí)現(xiàn)成本控制，另一方面通過運(yùn)營(yíng)管理提升資產(chǎn)狀態(tài)和租戶體驗(yàn)，提高出租率水平，增加項(xiàng)目收入。其中，有巢住房租賃作為市場(chǎng)化主體，出色的運(yùn)營(yíng)管理能力正是其核心優(yōu)勢(shì)所在。

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