21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道監(jiān)管層對房地產行業(yè)的支持在延續(xù)。

7月10日晚間，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)文，將“金融16條”中“房企存量融資展期”、“保交樓配套融資支持”兩項條款的適用期限，統(tǒng)一延長至2024年12月31日。

業(yè)內分析人士認為，延長“金融16條”支持政策的期限，為房企債務處置增加了政策空間，對于金融機構保持房地產融資平穩(wěn)有序、促進風險市場化出清具有重要意義，進而有助于“保交樓”工作和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

(資料圖)

“明確政策延期，非常及時，給了大家一定的轉圜余地?！币晃徊辉妇呙纳鲜蟹科笕耸肯?1世紀經濟報道記者表示，“金融16條”發(fā)布后，對推動房企風險化解發(fā)揮了積極作用，但今年5月相關政策已面臨到期，房企和金融機構普遍“心里沒譜”，如今終于確定了延緩期限。

實際上，在房地產市場復蘇遇阻、下行風險仍較大的當下，金融監(jiān)管部門此舉被認為是結合市場形勢做出的有益安排和合理選擇。

但房地產行業(yè)要想真正改善，治本之策仍在于銷售端的明確回暖。多家機構指出，后續(xù)更多更豐富的支持政策有望加快出臺，高能級城市的政策空間或將打開。有房企人士告訴21世紀經濟報道，下一步最盼望市場“回血”，銷售好起來才能“為有源頭活水來”。

值得注意的是，參照遇險房企恢復流動性所需時長，以及海外成熟市場救助房企的做法，分析人士表示，不排除“金融16條”相關政策屆時視情況進一步延期的可能性。

行業(yè)嚴峻背景下的合理選擇

去年11月，監(jiān)管部門發(fā)布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，這份通知共有16方面的內容，也被稱為“金融16條”，該政策對保持房地產融資合理適度、推動化解房地產企業(yè)風險發(fā)揮了積極作用。

“金融16條”出臺后，房企在融資端得到一定支持，如授信額度的提升、中債增支持民企發(fā)債、股權融資持續(xù)落地等。

16條政策中，兩項設置了適用期限的政策已于今年5月到期，本次對延期的明確，正是針對這兩條內容。

一是對于房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

二是對于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

兩部門表示，綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續(xù)對房地產企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，決定延長有關政策適用期限。

多家機構認為，兩項政策延期是當前房地產銷售仍偏弱情況下的合理選擇。

今年二季度以來，房地產銷售持續(xù)下滑?？硕饠祿@示，2023年6月，逾7成百強房企單月業(yè)績同比降低，近6成百強房企單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績降幅大于50%。

“市場走弱超出預期是不爭的事實?！?廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，今年房企債務集中到期，房企資金鏈非常緊張，疊加市場下行，流動性更加緊張，預計保交樓的壓力會更大。

據他分析，銷售回款占房企資金來源的50%以上，市場銷售下行，開發(fā)商資金緊張，無力推進保交樓；另一方面，市場銷售下行，后續(xù)貨值得不到盤活，金融機構、承接交付的企業(yè)風險擔憂加大，影響他們在保交樓上投入更多資金。

另一方面，房企融資不樂觀，償債壓力仍較大，“保交樓”工作的推進也面臨阻力。

據中指研究院監(jiān)測，上半年，房地產企業(yè)非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融資環(huán)境沒有發(fā)生實質性改善，需要加大融資支持力度。

房企債務方面，中指數據顯示，當前房企債券存量余額約2.9萬億元，海外債占比38.1%。三季度為償債高峰，一年內到期余額為9277.4億元，其中海外債占比35.7%，今年7月、9月到期債券余額均超九百億，為償債高峰。

在此情況下，金融機構適度加大支持是十分有必要的。

“房企融資是否有所改善以及金融機構是否能夠積極落實金融十六條，和房地產市場銷售修復是相輔相成的關系?！闭闵套C券分析師楊凡表示，在銷售修復勢能走弱的情形下，房企融資改善難度提升，而延長存量貸款是房企銷售和資金回籠走弱時的必要支持，有助于化解房企短期風險和推進保交樓進度。

“及時雨”滴灌房企

兩項政策延期，一是存量融資展期，二是強調對配套融資形成不良的免于追責。

對于房企來說，懸著的心終于落了地。據房企反映，由于存量融資的展期在5月份已經觸及了政策有效期限，金融機構觀望態(tài)度濃厚，都在翹首以盼監(jiān)管機構給出明確答復，如今時間延長至2024年年底，很多工作才能繼續(xù)推進。

“相當于‘用時間換空間’，對維持房地產業(yè)流動性將起到積極的作用?！崩钣罴畏治觯唧w來看，存量貸款展期、調整還款安排等措施，相當于對到期貸款進一步展期，房企的短期債務壓力也有望得到減輕。而延長對商業(yè)銀行的責任兜底期限，也有助于金融機構向房地產“輸血”，并進一步利好“保交樓”。

該政策也傳達出一個信號，支持保交樓，既是兜住民生底線，也是為了修復市場信心。這對穩(wěn)定銀行信托抵押物價值，從而穩(wěn)定金融機構貸款資產質量，防范金融風險有重要意義。

對于金融機構來說，此次延期有助于打消金融機構對房企新發(fā)放配套融資的部分顧慮，為房企提供適度寬松的融資環(huán)境，有利于引導金融機構對房企提供持續(xù)穩(wěn)定的資金支持。

中金公司指出，短期來看，避免了進一步新增房企信用風險事件，有效管控了供給側金融風險，同時避免了金融機構對房企融資的風險偏好再次下行；中長期來看，無論是直接對“保交樓”配套融資的支持，還是通過緩解房企資金壓力而間接推進“保交樓”工作，相關政策均有助于提升實體市場對新房交付的預期，同時維持房地產市場供給能力，多管齊下助力房地產基本面指標緩慢筑底并逐步改善。

但這并不意味著房企的壓力可以大幅度卸下。有房企人士告訴21世紀經濟報道記者，展期談判的流程并不容易，而后續(xù)用來恢復信用的展期時間卻不充沛，資金緊張的房企要想恢復到“能活下去”的狀態(tài)，需要的時間往往以數年計，行業(yè)內期待進一步延長貸款展期的期限。

與此同時，政策的定調依然是“托而不舉”。

中信證券分析師陳聰、張全國等表示，監(jiān)管層對房企的融資政策維持了此前的態(tài)度，即政策不是為了“翻轉”房地產周期，不是在房地產周期向下時試圖推動周期向上，而是適當對沖房地產周期下行所帶來的風險，避免風險持續(xù)集聚。

“商業(yè)銀行貸款業(yè)務都是市場化自主運作的，央行只是給出了鼓勵的政策，但商業(yè)銀行是否愿意這樣做，仍基于風險收益平衡，如果算不過帳，債務關系復雜，后續(xù)無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續(xù)疲軟，預計融資投入支持保交樓的力度也不能太樂觀。”李宇嘉補充表示。

治本之策仍待“活水”

銷售與融資是房企的兩條命脈，尤其是銷售回款，一直是房企賴以生存的立足之本，如果銷售疲弱，僅依靠融資資金維持企業(yè)運營，勢必無法長久。

一位全國性房企北京公司工作人員告訴21世紀經濟報道記者：“銷售不振，即便房企還有融資額度，也憂心忡忡，畢竟借來的錢都是債，最終都是要還的。”

而對于銷售轉暖的期盼，是所有行業(yè)人士共同的心聲，只有源頭活絡起來，后續(xù)的運營、投資才有可能進入良性循環(huán)。

二季度，房地產銷售情況在筑底。6月單月，重點100城新房成交面積同比下降超20%，其中，百強房企6月單月銷售額同比下降29.4%，環(huán)比下降19%。

房價方面，目前70個城市已經有55個二手住宅房價下跌，且二手房掛牌量不斷增長，房地產基本面出現螺旋向下的態(tài)勢，市場缺乏基本面的自我修復機制。

分析人士普遍認為，當前行業(yè)核心問題在于市場預期，居民對房地產市場信心以及自身購買力均不足，需要供求兩端政策協(xié)同支持。

市場層面對一攬子提振樓市、提振經濟政策的期盼也在不斷加強，尤其對核心一、二線城市放開限制性政策、支持改善置換需求的呼聲，愈發(fā)高漲。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，下半年，核心一二線城市政策或有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸端優(yōu)化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等。此外，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產市場發(fā)展的舉措之一。

中信證券也認為，當前政策工具箱儲備依然十分豐富，特別是在一些核心城市，限購、限貸、限價和按揭利率還有進一步調整空間。隨著基本面持續(xù)下行，尤其是一線核心城市確認房價下跌，2023年四季度，有望是房地產政策進一步放開的季度。

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