本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

(相關(guān)資料圖)

“是不是公司偷偷賺大錢(qián)了？都敢?guī)變|幾億地買(mǎi)房了。”在官宣買(mǎi)樓之后，冰墩墩生產(chǎn)商元隆雅圖的股吧里炸開(kāi)了鍋。

近日，元隆雅圖公布，擬與上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽署銷(xiāo)售框架協(xié)議，以將近3.07億元的總價(jià)購(gòu)買(mǎi)位于上海普陀區(qū)中海中心E座6-9F的商品房及車(chē)位，其中，商品房面積約7459.44平方米，車(chē)位共計(jì)20個(gè)。

上半年扣非歸母凈利潤(rùn)最高預(yù)跌99.94%、半年或?qū)⒅毁?0萬(wàn)元的元隆雅圖，沒(méi)有打算全部動(dòng)用在手資金。公告稱，此次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的資金來(lái)源是公司向特定對(duì)象發(fā)行股票所募集的資金及部分公司自有資金。

元隆雅圖在7月5日公布的《向特定對(duì)象發(fā)行股票募集說(shuō)明書(shū)（注冊(cè)稿）》顯示，公司計(jì)劃向不超過(guò)35名特定對(duì)象發(fā)行大約6695.13萬(wàn)股股票，募集不超過(guò)8.96億元的資金，而所募資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后將全部用于5大項(xiàng)目，包括創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力提升建設(shè)項(xiàng)目、數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目、一體化信息系統(tǒng)平臺(tái)研發(fā)升級(jí)建設(shè)項(xiàng)目、智能倉(cāng)儲(chǔ)中心建設(shè)項(xiàng)目，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行借款。

盡管企業(yè)出手洽購(gòu)房產(chǎn)資產(chǎn)是近兩年的趨勢(shì)，但業(yè)績(jī)和股價(jià)大幅下滑的元隆雅圖卻讓投資者頗有微詞?！斑@個(gè)定增方案是為了買(mǎi)房子，還不花一分錢(qián)”，一名投資者質(zhì)疑道。

定增募資上海買(mǎi)房

實(shí)際上，擴(kuò)展華東地區(qū)的業(yè)務(wù)是元隆雅圖定增的目的。元隆雅圖在《說(shuō)明書(shū)》中表示，華東地區(qū)擁有我國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的幾個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)體，具備市場(chǎng)容量大、文化包容性強(qiáng)、潛在客戶眾多、發(fā)展活力旺盛等特征，而目前公司在華東地區(qū)的區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)拓和服務(wù)能力有限，“本次發(fā)行擬布局華東地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展，加大禮贈(zèng)品創(chuàng)意設(shè)計(jì)、數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)方面的投入，挖掘華東地區(qū)客戶，推動(dòng)區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展”。

在《說(shuō)明書(shū)》對(duì)募投項(xiàng)目之一“創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力提升建設(shè)項(xiàng)目”的描述中，元隆雅圖稱，該項(xiàng)目擬在上海購(gòu)置場(chǎng)地，組建業(yè)務(wù)及創(chuàng)意設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，建設(shè)完成后定員240人，而目前公司的創(chuàng)意設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)主要分布在北京。

該項(xiàng)目的建設(shè)期為3年，總投資將近5.1億元，約有3.98億元將使用定增所募資金，其中，用于房產(chǎn)購(gòu)置的費(fèi)用合計(jì)1.8億元。時(shí)代財(cái)經(jīng)留意到，元隆雅圖用于擴(kuò)展信息流廣告業(yè)務(wù)的“數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目”，也提到了1.35億元的房產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用，但沒(méi)有計(jì)劃使用定增所募資金。

創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力提升建設(shè)項(xiàng)目，單位：萬(wàn)元

數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目

在購(gòu)房公告中，元隆雅圖再次強(qiáng)調(diào)了購(gòu)房與定增的關(guān)系，稱公司未來(lái)將在華東地區(qū)業(yè)務(wù)重點(diǎn)布局和市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，而購(gòu)房的目的是為了“提升客戶服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步增強(qiáng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力及IP產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)能力，整合升級(jí)公司數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，順利實(shí)施公司向特定對(duì)象發(fā)行股票方案所述的募投項(xiàng)目”。

不過(guò)，身為2022年北京冬奧會(huì)特許商品生產(chǎn)商、零售商的元隆雅圖，在失去了“冰墩墩”加持后業(yè)績(jī)和股價(jià)大幅下滑。

今年上半年，元隆雅圖的歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比減少97.13%-95.7%至500萬(wàn)元-750萬(wàn)元，扣非歸母凈利潤(rùn)同比下跌99.94%-98.48%至10萬(wàn)元-260萬(wàn)元。公司解釋稱2023年上半年公司特許產(chǎn)品收入較少，成都大運(yùn)會(huì)和杭州亞運(yùn)會(huì)特許產(chǎn)品的銷(xiāo)售高峰預(yù)計(jì)在下半年開(kāi)始。因此，冬奧會(huì)開(kāi)幕帶來(lái)2022年上半年較高的業(yè)績(jī)基數(shù)是2023年上半年公司業(yè)績(jī)同比大幅下滑的主要原因。

與此同時(shí)，元隆雅圖的股價(jià)持續(xù)走低，8月2日?qǐng)?bào)收16.22元/股，相比去年2月的最高股價(jià)31.9元/股已跌去將近一半。

針對(duì)外界的諸多疑問(wèn)，時(shí)代財(cái)經(jīng)致電元隆雅圖投資者關(guān)系部，但截止發(fā)稿時(shí)，未能成功取得聯(lián)系。

企業(yè)熱衷買(mǎi)樓自用

值得一提的是，近兩年，房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)相對(duì)平淡，但自用買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)需求卻更為活躍，而交易標(biāo)的主要位于一線城市，其中尤以寫(xiě)字樓最受自用買(mǎi)家青睞。去年，便有奈雪的茶、九毛九、中國(guó)人壽、鄂爾多斯等知名公司陸續(xù)出手洽購(gòu)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。而從今年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，自用買(mǎi)家顯然還未打算停下它們“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的腳步。

元隆雅圖沒(méi)有在公告中明確所購(gòu)房產(chǎn)的物業(yè)類(lèi)型，僅稱標(biāo)的資產(chǎn)為中海中心E座6-9F的“商品房及車(chē)位”。不過(guò)，根據(jù)賣(mài)家上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旗下公眾號(hào)，中海中心是大型綜合體項(xiàng)目中海真如境的6棟辦公樓。其中，中海中心E座為可售資產(chǎn)，包含地上15層和底下2層，地上建筑面積合計(jì)2.42萬(wàn)平方米，一共擁有142個(gè)車(chē)位。

除了元隆雅圖，被譽(yù)為人力資源服務(wù)第一股的外服控股也在今年3月公布將以13.43億元的總價(jià)，購(gòu)買(mǎi)位于上海市黃浦區(qū)綠地外灘中心T3棟的5層辦公樓及45個(gè)車(chē)位，會(huì)展龍頭蘭生股份同在3月公布以5.61億元購(gòu)買(mǎi)同一樓棟的2層辦公樓及35個(gè)車(chē)位。

與此同時(shí)，銀行也在關(guān)注大宗交易市場(chǎng)。浙商銀行在6月發(fā)布公告稱，計(jì)劃出資23.34億元購(gòu)置深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔（1棟A座）第1-21層作為營(yíng)業(yè)辦公用房使用，而去年3月，浙商銀行已先行耗資30.3億元購(gòu)入上海市浦東新區(qū)的綠地創(chuàng)驛大廈A塔樓。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京、廣州和深圳的大宗交易金額出現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng)，分別錄得231億元、132億元和150億元的成交，而身為中國(guó)最大的大宗交易市場(chǎng)，上海則同比減少了33.4億元至358.6億元。而高力國(guó)際的數(shù)據(jù)則顯示，上半年，中國(guó)主要城市（北京、上海、廣州、深圳、西安和成都）一共錄得92筆大宗交易，總交易金額將近865億元，同比增加31.06%。

盡管整體來(lái)看，多個(gè)城市的大宗交易市場(chǎng)同比有所回暖，但相較2021年或更早的年份，這樣的市場(chǎng)表現(xiàn)并不突出。不過(guò)，多家機(jī)構(gòu)均指出，自用型買(mǎi)家在相對(duì)平淡的市場(chǎng)中表現(xiàn)活躍。

以上海市場(chǎng)為例，根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，按照成交金額計(jì)算，自用型買(mǎi)家占比為41%，而去年全年為35%，投資型買(mǎi)家占比為59%，而去年全年為65%，該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，上半年總成交金額中，辦公或研發(fā)辦公類(lèi)型物業(yè)占比約61.2%，達(dá)到219.6億元。

而在高力國(guó)際“寫(xiě)字樓大宗交易”項(xiàng)下的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，上海一共成交246億元，不乏內(nèi)外資投資型買(mǎi)家，其中，企業(yè)買(mǎi)家完成的交易金額為120億元，主要以國(guó)企或政府平臺(tái)公司及能源行業(yè)為主導(dǎo)。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)副董事總經(jīng)理?xiàng)钋甯嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前上海的寫(xiě)字樓大宗交易市場(chǎng)以自用型買(mǎi)家和非傳統(tǒng)的投資機(jī)構(gòu)為主，“（傳統(tǒng)的）投資機(jī)構(gòu)對(duì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)在非常謹(jǐn)慎，因?yàn)楣?yīng)量比較大，租金也有下滑的趨勢(shì)，賣(mài)方也有出售的壓力，這種情況下出售的價(jià)格就會(huì)調(diào)整，所以其實(shí)現(xiàn)在是一個(gè)比較好的（購(gòu)買(mǎi)）時(shí)點(diǎn)”。

賣(mài)方的出售壓力只是推動(dòng)寫(xiě)字樓大宗交易成交的其中一個(gè)因素，“除了開(kāi)發(fā)商需要處置資產(chǎn)，也有一些投資機(jī)構(gòu)投資期到了，它們要退出”，楊清預(yù)計(jì)，下半年市場(chǎng)上仍有寫(xiě)字樓大宗交易的出現(xiàn)，“自用型買(mǎi)家和非傳統(tǒng)的投資機(jī)構(gòu)還是非常積極地在上海尋找辦公樓標(biāo)的，當(dāng)然（能否成交）還是取決于標(biāo)的的性價(jià)比”。

關(guān)鍵詞：