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@雪球達(dá)人秀@雪球創(chuàng)作者中心@今日話題

$保利發(fā)展(SH600048)$$萬(wàn)科A(SZ000002)$$華僑城A(SZ000069)$

(資料圖片)

A股房地產(chǎn)板塊一季報(bào)全部公布，總體觀感就是行業(yè)差距越來(lái)越大，幾家歡喜幾家愁，有些公司報(bào)表已經(jīng)深度調(diào)整結(jié)束逐步走在新一輪周期的起點(diǎn)，有些公司還是深度調(diào)整，而有些公司也很難走出泥潭！

本文篩選出我們熟悉的40家主要以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)（重點(diǎn)是住宅開發(fā)）為主的上市公司為基礎(chǔ)，從Wind上提取數(shù)據(jù)，來(lái)看看我們熟悉的房地產(chǎn)公司一季度到底怎么樣！

一、2023年一季度凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)

通過(guò)對(duì)比40家主流房地產(chǎn)公司的一季度報(bào)表，我們就知道即使經(jīng)歷了2021大大小小房地產(chǎn)公司債務(wù)暴雷，2022年行業(yè)銷售急轉(zhuǎn)直下，2022年開始融資好轉(zhuǎn)、2023年行業(yè)銷售開始轉(zhuǎn)暖的情況下，想要修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債情況并馬上回歸利潤(rùn)增長(zhǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是有多么困難了！

40家主要房地產(chǎn)公司當(dāng)中，1季度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的只有18家，如果這里面剔除一季度還在虧損的陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、天房發(fā)展以后，就剩下15家公司一季度盈利是增長(zhǎng)的！

如果再把范圍縮小一點(diǎn)，結(jié)合估值數(shù)據(jù)，在盈利和資產(chǎn)端能看的公司范圍就更小了，肉眼可見(jiàn)的幾個(gè)公司，所以結(jié)合估值角度來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為一季度增長(zhǎng)質(zhì)量最好的幾家公司，也就是報(bào)表大概率從最低谷期開始轉(zhuǎn)暖：

保利、萬(wàn)科、新城、濱江、中國(guó)國(guó)貿(mào)

有些公司雖然凈利潤(rùn)有所下滑，但回到單季度的報(bào)表看，大概率也能活下來(lái)，那么才擁有底部反轉(zhuǎn)的可能性：

金地、華發(fā)、蛇口

還有兩個(gè)公司，背靠國(guó)資，但是報(bào)表卻異常難看，公開市場(chǎng)基本上也沒(méi)見(jiàn)到拿地，要不是背景夠硬，早都進(jìn)入破產(chǎn)行列，一季度報(bào)表依舊未見(jiàn)起色：

華僑城A、首開

二、一季度凈利潤(rùn)占比：

很多人說(shuō)房地產(chǎn)看一季報(bào)沒(méi)啥意義，因?yàn)槿暾急群苄?，萬(wàn)科也披露了一季度竣工占全年約10.7%，但畢竟一年之計(jì)在于春，一季度繼續(xù)拉胯的企業(yè)，這一年大概率還需要深度調(diào)整，把2022年?duì)I收和凈利潤(rùn)占比拉出來(lái)看一下，占比較高的基本都是商業(yè)為主的地產(chǎn)公司，或者財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)暴雷的公司，超過(guò)26家公司，一季度營(yíng)收占比不到20%

通過(guò)本文第一段當(dāng)中篩選出來(lái)，還能保持盈利的地產(chǎn)公司一季度占比如下：

保利12%、萬(wàn)科12%、新城16%、濱江15%、金地11%、華發(fā)13%、蛇口10%

三、合同負(fù)債：

2020年之前，預(yù)收房款都是放在預(yù)收賬款的，后來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)修改了部分會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將預(yù)收房款作為合同負(fù)債計(jì)入該科目，雖說(shuō)房?jī)r(jià)下跌時(shí)這個(gè)蓄水池也挽救不了公司財(cái)務(wù)的頹勢(shì)，但如果現(xiàn)在市場(chǎng)觸底，那么這個(gè)蓄水池越大，對(duì)于房地產(chǎn)公司未來(lái)的業(yè)績(jī)更有利！

滿足本文一當(dāng)中的房企，一季度合同負(fù)債明顯有所好轉(zhuǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)比較明顯的：

蛇口20%、金地18%、華發(fā)14%、濱江11%、首開9%、保利7%、華僑城6%、萬(wàn)科4.6%，最后是新城基本持平！

也就是上述房企在銷售端已經(jīng)開始止跌回升，對(duì)于這些公司最終能否轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)增長(zhǎng)，還需要時(shí)間繼續(xù)跟蹤！

四、少數(shù)股東權(quán)益：

最后想說(shuō)說(shuō)少數(shù)股東權(quán)益，這個(gè)數(shù)據(jù)比例關(guān)系到歸母利潤(rùn)到底能給上市公司股東帶來(lái)多少利潤(rùn)，這里最終算出一個(gè)比值：歸母凈利潤(rùn)/少數(shù)權(quán)益，這個(gè)數(shù)值越大代表少數(shù)股東權(quán)益越少，上市公司銷售越高，給上市公司股東帶來(lái)的凈利潤(rùn)越多，也代表著其銷售當(dāng)中的權(quán)益比例越高，如下表：

還是用黃色標(biāo)出了之前提到的幾家地產(chǎn)公司，很意外的是，這個(gè)比例最高的是新城，新城的數(shù)據(jù)我沒(méi)有細(xì)看，直觀感受是由于新城商業(yè)綜合體租金貢獻(xiàn)越來(lái)越大，其商業(yè)綜合體大多為新城100%控股，所以去比例很高，接下來(lái)是保利和華發(fā)，這個(gè)比例高達(dá)200%，側(cè)面反映的是保利和華發(fā)在住宅開發(fā)商權(quán)益比例較高，然后就是蛇口、濱江和萬(wàn)科，合作的項(xiàng)目權(quán)益沒(méi)有保利和華發(fā)那么高，尤其是萬(wàn)科，不知道是出于風(fēng)險(xiǎn)角度考慮還是什么，最近拿地的權(quán)益比例一直不高！

首開我就不說(shuō)了，股東和合作方都虧錢！

最離譜的我認(rèn)為就是華僑城，去年年報(bào)虧109億，少數(shù)股東虧18.6億，今年一季報(bào)虧3億，少數(shù)股東賺2億？這些少數(shù)股東是誰(shuí)？是華僑城的哪些子公司？是不是應(yīng)該給上市公司股東好好說(shuō)道說(shuō)道？

總體來(lái)看，地產(chǎn)公司的一季報(bào)繼續(xù)分化，也繼續(xù)證實(shí)了未來(lái)資金和政策會(huì)繼續(xù)向央企、國(guó)企以及個(gè)別民企的頭部公司集中的邏輯，現(xiàn)在這個(gè)環(huán)境，只能感慨：

剩者才能活下去！

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