中信證券研報(bào)表示，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷前所未有下行周期。展望2023年，影響銷售的兩個(gè)重要因素企業(yè)信用及疫情管控均邊際好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2023年按揭利率繼續(xù)下降，房地產(chǎn)銷售同比增長(zhǎng)4.8%，房地產(chǎn)投資降幅收斂至4.5%。在多項(xiàng)政策協(xié)同之下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)在2023年會(huì)出現(xiàn)企穩(wěn)反轉(zhuǎn)。

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地產(chǎn)丨政策托底，行業(yè)有望企穩(wěn)反轉(zhuǎn)：2022年宏觀數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷前所未有下行周期。展望2023年，影響銷售的兩個(gè)重要因素企業(yè)信用及疫情管控均邊際好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2023年按揭利率繼續(xù)下降，房地產(chǎn)銷售同比增長(zhǎng)4.8%，房地產(chǎn)投資降幅收斂至4.5%。在多項(xiàng)政策協(xié)同之下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)在2023年會(huì)出現(xiàn)企穩(wěn)反轉(zhuǎn)。

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▍企業(yè)信用、疫情管控推動(dòng)2022年行業(yè)銷售額下降26.7%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)(下同)，2022年全國(guó)商品房銷售金額和面積同比分別下降26.7%和24.3%，降幅均為有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最低。12月商品房銷售金額及面積同比分別下降27.7%及31.5%，較11月略有好轉(zhuǎn)。展望2023年，在改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)具備系統(tǒng)重要性的地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)再出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)違約，疫情管控措施也成為歷史，住建部門也提出要“以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心”，房地產(chǎn)基本面的拐點(diǎn)很快就會(huì)出現(xiàn)。我們預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房銷售金額和面積同比分別增長(zhǎng)4.8%和1.0%。

▍房?jī)r(jià)下降城市依然較多，2023年按揭利率有望持續(xù)下降。

根據(jù)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，在連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)同比環(huán)比下降的城市，可自主決定首套房按揭利率下限。2022年四季度，70大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比、同比連續(xù)三月下降城市35個(gè)，占比50%。2022年按揭利率累計(jì)下降137bps，目前按揭與平均貸款利率折價(jià)并不明顯，預(yù)計(jì)按揭利率還有下降空間。

▍企業(yè)信心恢復(fù)尚需時(shí)日，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)投資前低后高。

2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.3萬(wàn)億元，同比下降10.0%，為歷史最差水平。信用良好的國(guó)資房企謹(jǐn)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，信用正常的民企則拿地謹(jǐn)慎，企業(yè)投資信心尚未看到明顯改善。我們相信隨著銷售數(shù)據(jù)改善，企業(yè)信心也會(huì)緩慢恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)房企可能重啟擴(kuò)表，房地產(chǎn)投資會(huì)呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢(shì)。全年看，我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)投資下降4.5%，新開(kāi)工面積下降15%。

▍政策支持保交付工作，2023年竣工規(guī)模有望保持。

2022年房屋竣工面積86,222萬(wàn)平方米，下降15.0%。房屋交付是目前地方政府和購(gòu)房者對(duì)企業(yè)普遍要求，即使出險(xiǎn)企業(yè)也將保交付放在工作首位。我們相信2023年在保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具支持下，竣工規(guī)模有望保持2022年水平。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

短期企業(yè)報(bào)表盈利能力下降的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)需求側(cè)政策不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

▍多舉措合心合力，助行業(yè)企穩(wěn)反轉(zhuǎn)。

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷前所未有下行周期。展望2023年，影響銷售的兩個(gè)重要因素企業(yè)信用及疫情管控均邊際好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2023年按揭利率繼續(xù)下降，房地產(chǎn)銷售同比增長(zhǎng)4.8%，房地產(chǎn)投資降幅收斂至4.5%。在多項(xiàng)政策協(xié)同之下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)在2023年會(huì)出現(xiàn)企穩(wěn)反轉(zhuǎn)，優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有望擴(kuò)表。我們看好地產(chǎn)藍(lán)籌企業(yè)，建議投資者關(guān)注2021年四季度以來(lái)拿地規(guī)模、公司報(bào)表優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)規(guī)模和公司再融資進(jìn)度三條主線。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)·e公司）

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