【編者的話】

2022年是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的一年。在疫情沖擊及居民預(yù)期收入下降背景下，部分購房需求延遲釋放；同時(shí)，房企信用危機(jī)頻頻爆發(fā)，購房者觀望情緒漸濃，銷售端表現(xiàn)乏力。不過，從2022年年初開始各地支持房地產(chǎn)的利好政策輪番出臺(tái)。中央層面則重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”地位，并出臺(tái)多項(xiàng)政策工具支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。在中央重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)背景下，2023年樓市發(fā)展變局備受關(guān)注。澎湃新聞特推出樓市展望系列，研判新一年房地產(chǎn)市場走勢。

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近期，澎湃新聞專訪植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平，就2023年房地產(chǎn)市場趨勢、房價(jià)及入市機(jī)會(huì)等話題進(jìn)行深入分析與展望。

連平預(yù)計(jì)，2023年二季度開始，房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”。不過，政策加碼到市場回暖仍然需要耐心，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將逐步擺脫底部區(qū)間。

2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策已出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，隨著房地產(chǎn)寬松政策密集出臺(tái)，政策效應(yīng)疊加，房價(jià)變化也備受關(guān)注。連平認(rèn)為，2023年全國房價(jià)不具備大幅上漲的條件。房價(jià)可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢，全年房價(jià)與2022年末基本持平的可能性較大，熱點(diǎn)城市房價(jià)可能在二季度出現(xiàn)企穩(wěn)回升。

對(duì)于入市時(shí)機(jī)，連平提到，“考慮到當(dāng)期購房政策條件相對(duì)寬松，門檻是近年來較低的，一方面購房貸款利率，無論是首套房還是二套房，很多城市都已經(jīng)降到或接近歷史最低水平；購房首付比例在幾十個(gè)城市也有不同程度的調(diào)降，就剛性和改善性住房需求而言，尤其是在大城市的購房者，應(yīng)該說是不錯(cuò)的購房時(shí)機(jī)?！?/p>

房地產(chǎn)投資增速很難再回到過去高增長階段

澎湃新聞：2022年12月底，中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，接下來房地產(chǎn)還能回到之前高增長狀態(tài)嗎？

連平：考慮到我國人口增速總體放緩，城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐放慢，未來房地產(chǎn)市場整體需求較十年前高增長階段有所回落，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高，三、四線城市城投公司杠桿率也較十年前明顯上升，因此，未來一個(gè)階段，我國房地產(chǎn)投資增速很難再回到過去高增長階段。中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的表述更多是出于針對(duì)短期經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)的訴求，畢竟房地產(chǎn)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，直接和間接相關(guān)領(lǐng)域的產(chǎn)值占GDP的比重在三成左右。如果房地產(chǎn)市場能夠在2023年逐步企穩(wěn)，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增速回升至中長期潛在增長率水平附近有很大的幫助。

澎湃新聞：住建部部長倪虹指出今年住建部門工作核心是精準(zhǔn)，并提出“對(duì)于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購買第二套住房的，要合理支持?！焙罄m(xù)，樓市調(diào)控政策還有哪些空間？

連平：2023年住房支持政策有望進(jìn)一步加大實(shí)施力度。針對(duì)個(gè)人住房需求，2023年住房金融政策總體上進(jìn)一步回暖。房貸利率有望保持在歷史低位，商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款投放節(jié)奏會(huì)有所加快，地方公積金貸款政策也將保持寬松基調(diào)，房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。央行將對(duì)樓市較為低迷的地區(qū)取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會(huì)進(jìn)一步降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并采取“帶押過戶”，積極探索其他模式，鼓勵(lì)改善性需求加快置換。有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，部分城市可能會(huì)適當(dāng)擴(kuò)大二手房指導(dǎo)價(jià)的監(jiān)測波動(dòng)范圍，不排除部分二、三線城市將進(jìn)一步優(yōu)化購房政策，推動(dòng)存量房去庫存。推動(dòng)市場銷售，加快存量房庫存去化步伐將是下一階段房地產(chǎn)支持政策的主要抓手。

二季度房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”

澎湃新聞：您對(duì)2023年中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場趨勢有何預(yù)判？

連平：2023年中國經(jīng)濟(jì)增速將恢復(fù)至潛在增長水平附近。工業(yè)在生產(chǎn)作業(yè)保持連續(xù)性和完整性、基建和制造業(yè)投資項(xiàng)目維持較快推進(jìn)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化調(diào)整不斷加快、內(nèi)需回暖和房地產(chǎn)市場改善以及低基數(shù)等因素的推動(dòng)下，工業(yè)生產(chǎn)將重回常態(tài)化運(yùn)行軌道。投資將在擴(kuò)大內(nèi)需中發(fā)揮重要作用。其中，基建投資和制造業(yè)投資繼續(xù)成為兩大抓手。資金保持較強(qiáng)支持力度、項(xiàng)目儲(chǔ)備充足以及實(shí)物工作量完成有保障，使得基建投資穩(wěn)步推進(jìn)。在技改投需求持續(xù)釋放、高新技術(shù)制造業(yè)的引領(lǐng)作用繼續(xù)加強(qiáng)、民企參與投資環(huán)境改善和金融支持保持較大力度的共同推動(dòng)下，制造業(yè)投資保持平穩(wěn)較快增長。需求得到改善、就業(yè)環(huán)境好轉(zhuǎn)、服務(wù)性消費(fèi)加速修復(fù)、提振政策支持力度加大和低基數(shù)等一系列因素推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)顯著回升。2023年在全球通脹擠壓、加息抑制需求、世界經(jīng)貿(mào)下行加劇等因素制約下，出口形勢整體承壓。通脹可能先降后升，總體保持平穩(wěn)運(yùn)行。綜合來看，預(yù)計(jì)2023年中國GDP增速約為5.5%。

預(yù)計(jì)2023年二季度開始，房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”。政策加碼到市場回暖仍然需要耐心。2023年植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)先抑后揚(yáng)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將逐步擺脫底部區(qū)間。對(duì)比歷史上類似的周期發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征與2012年到2013年的狀況較為接近，屬于弱周期下的復(fù)蘇階段。房地產(chǎn)市場銷售可能前低后高，重點(diǎn)城市房價(jià)二季度末開始率先觸底回升。防疫政策的調(diào)整以及住房支持政策的進(jìn)一步落地，是支撐房地產(chǎn)市場重新回暖的重要因素。參考過往經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房信貸增速回升到銷售改善有望在此后的兩到三個(gè)季度效果逐步體現(xiàn)，即到2022年二季度下旬銷售預(yù)期可能擺脫“谷底”，三季度可能實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，四季度出現(xiàn)加速回升的態(tài)勢。全年房價(jià)漲幅可能止住跌勢，傳統(tǒng)的降價(jià)促銷模式可能會(huì)在樓市相對(duì)疲軟的城市再度出現(xiàn)；部分現(xiàn)房庫存偏低的大城市房價(jià)在二季度下旬有望回升。

土地市場跌勢可能收窄，土地購置面積跌幅可能較大幅度收窄，土地成交價(jià)格適度上漲，下半年部分大型民營房企有望逐步回到土拍市場。2023年房企資金實(shí)力將邊際改善，預(yù)收款、自籌資金和銀行貸款跌幅較2022年有較大程度收斂，投資將觸底企穩(wěn)，并于晚些時(shí)候回升?？傮w回暖將是2023年房地產(chǎn)市場的基本特征，全年房地產(chǎn)銷售、拿地和投資增速較2022年邊際改善。預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能達(dá)到約12.5萬億元，(名義)同比下降5%，跌幅較2022年有所收窄。

今年全國房價(jià)不具備大幅上漲的條件

澎湃新聞：2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，隨著房地產(chǎn)寬松政策密集出臺(tái)，政策效應(yīng)疊加后房價(jià)還會(huì)出現(xiàn)大幅上漲嗎？

連平：總體來看，2023年全國房價(jià)不具備大幅上漲的條件。房價(jià)可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢，全年房價(jià)與2022年末基本持平的可能性較大，熱點(diǎn)城市房價(jià)可能在二季度出現(xiàn)企穩(wěn)回升。由于大部分二、三線城市商品房庫存處于相對(duì)高位，一些城市房地產(chǎn)開發(fā)商被允許對(duì)住房銷售價(jià)格提供階段性優(yōu)惠措施。因此房價(jià)在2023年上半年可能偏弱，僅個(gè)別一線和重點(diǎn)二線城市房價(jià)保持堅(jiān)挺，房價(jià)將延續(xù)2022年二季度以來的分化態(tài)勢?？紤]到部分大城市現(xiàn)房庫存處于較低水平，上海、杭州等地區(qū)商品住宅的去化周期不足9個(gè)月，伴隨著需求的逐步釋放，疊加地價(jià)在過去12個(gè)月持續(xù)上漲，這類傳統(tǒng)需求比較好的重點(diǎn)城市，其房價(jià)在二季度下旬有望回升。預(yù)計(jì)2023年一線城市房價(jià)看漲，到年末新房價(jià)格漲幅可能達(dá)到3.5%左右，高于2022年2.5%。

澎湃新聞：對(duì)購房者有何建議，2023年是購房的好時(shí)機(jī)嗎？

連平：考慮到當(dāng)期購房政策條件相對(duì)寬松，門檻是近年來較低的，一方面購房貸款利率，無論是首套房還是二套房，很多城市都已經(jīng)降到或接近歷史最低水平，購房成本相對(duì)較低，且2023年還有進(jìn)一步下調(diào)的可能；與此同時(shí)，購房首付比例在幾十個(gè)城市也有不同程度的調(diào)降，為釋放需求，鼓勵(lì)購房，尤其是支持剛需購房，未來首付比例還有進(jìn)一步下調(diào)的空間；公積金貸款利率時(shí)隔七八年首度下調(diào)。有鑒于此，就剛性和改善性住房需求而言，尤其是在大城市的購房者，應(yīng)該說是不錯(cuò)的購房時(shí)機(jī)。不過，在購房時(shí)還需要結(jié)合個(gè)人信貸能力、具體樓盤的區(qū)位、開發(fā)商的綜合實(shí)力等要素作全面、綜合的判斷。

（文章來源：澎湃新聞）

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場